鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０４０２　 -3	豊橋市		更地	（　）	不整形	西20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,500)
b	Ａ豊橋０４１３ -6	豊橋市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整地区 (100,400)
c	Ａ豊橋０４１３ -28	豊橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
d	Ａ豊橋０４２７ -19	豊橋市		更地	（　）	長方形	北14.7m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,500)
e	Ａ豊橋０４２７ -40	豊橋市		更地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 118,972	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 60.0]	203,244	100 [ 157.6]	128,962	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	129,000
b	(　 ) 130,714	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.3]	163,091	100 [ 99.0]	164,738		165,000
c	(　 130,025) 130,025	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	144,856	100 [ 102.9]	140,774		141,000
d	(　 ) 181,488	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	182,940	100 [ 125.9]	145,306		145,000
e	(　 ) 119,238	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	124,951	100 [ 93.1]	134,212		134,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +50.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 140,000 円／㎡]

豊橋 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,282,726	974,309	3,308,417	3,023,120	285,297	（　0.9737） 277,794	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	5,787,375 円　　　　（　 53,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	78.92	Ｓ3	233.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	109 ㎡	6.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地域の標準的階層は３階建程度であり、１階は店舗、上階は事務所の各階フロアー貸しを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.18	90.4	67.96	2,123	144,279	5.0	721,395
							2.0	288,558
2～ 2	事務所	78.92	86.2	68.02	1,741	118,423	3.0	355,269
							2.0	236,846
3～ 3	事務所	78.92	86.2	68.02	1,635	111,213	3.0	333,639
							2.0	222,426
～

～

計		233.02	87.5	204.00		373,915		1,410,303
								747,830

⑨年額支払賃料	373,915 円　×　12ヶ月　＝　 4,486,980 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,486,980 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 358,958 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,128,022 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,410,303 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,975 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 747,830 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 141,729 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,282,726 円　　　　（　 39,291 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸１７　　　　-503	2,179 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,270	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,205 円/㎡　月額支払賃料（　 2,123 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸２１　　　　-503	2,669 ( 2,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,139
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	212,000 円	42,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	134,609 円	4,486,980　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 419,700 円	42,400,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	42,400 円	42,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	必要なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 974,309 円　（　　　　　　 8,939 円／㎡）　　（経費率　　 22.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	42,400,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 233.02 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,023,120 円（　　　　　 27,735 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,282,726 円
②総費用	974,309 円
③純収益　①－②	3,308,417 円
④建物等に帰属する純収益	3,023,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	285,297 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	277,794 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,549 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,787,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
豊橋 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊橋 5-5

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　岡部　耕一郎

TEL.

鑑定評価額

15,400,000 円

１㎡当たりの価格

141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊橋市花園町８１番				②地積　(㎡)	109 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）駐車場整備地区 (100,400)
	1:3	店舗兼住宅Ｓ3	中層の小売店舗等が建ち並ぶ既成商業地域	北12m市道	水道、ガス、下水	豊橋 700m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 20 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層店舗事務所併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

豊橋駅東方

700m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗等が建ち並ぶ旧来からの商業地域であるが、地域要因に大きな変化はなく、当面は現状維持で推移する
と予測する。地価水準は強含みで推移すると予測するが、今後の景気動向に注視を要する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗事務所併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 141,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 67,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主に豊橋市中心部及びその周辺の商業地域である。需要者は、地縁性を有する個人事業主、法人等が中心
である。近隣地域は旧来からの小売店舗等を主体とする地域で、新規出店等の動きは少ないものの、豊橋駅から徒歩圏
に位置し利便性が高い為、潜在的な需要は底堅く、地価水準は強含みで推移している。需要の中心となる価格帯は、規
模等により様々であるため把握が困難であるが、標準的な土地で概ね１５百万円程度と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益物件も散見されるが、近隣地域は自用の店舗が中心で、賃貸市場は成熟しておらず、土地価格に見合う賃料水準に
至っていないことから収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の
基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。従って、売買市場の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を
参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊橋 5-11 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 125,000 円／㎡

[104.0]
100

100
[100.0]

100
[ 92.1]

[100.0]
100

141,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    139,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の地域経済は回復傾向にあり、不動産市
況も各種金融施策等により安定的に推移して
いるが、立地条件等による需給の二極化は拡
大傾向にある。

地域に特段の変動要因はみられない。衰退傾
向にある旧来からの商業地域であるが立地等
から潜在的な需要が認められ、地価は堅調に
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊橋 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊橋０４１３ -28	豊橋市		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,400)
b	Ａ豊橋０４１３ -6	豊橋市		建付地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		商業駐車場整地区 (100,400)
c	Ａ豊橋０４２７ -40	豊橋市		更地	（　）	不整形	南20m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
d	Ａ豊橋０４３０ -34	豊橋市		更地	（　）	長方形	東30m市道、中間画地		商業駐車場整備地区 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,025	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.3]	144,712	100 [ 105.9]	136,650	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	137,000
b	(　 ) 130,714	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 90.0]	100 [ 90.3]	162,769	100 [ 100.0]	162,769		163,000
c	(　 ) 119,238	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	125,200	100 [ 93.1]	134,479		134,000
d	(　 ) 130,317	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	131,229	100 [ 89.2]	147,118		147,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +7.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -9.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 141,000 円／㎡]

豊橋 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,252,593	954,105	3,298,488	2,937,560	360,928	（　0.9737） 351,436	（ 4.9 - 0.1 ） 4.8％
	⑧収益価格	7,321,583 円　　　　（　 67,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊橋 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	78.92	Ｓ3	233.02
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区	100 ％	400 ％	400 ％	109 ㎡	6.0 m x 18.0 m	前面道路：市道　 12.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～３階は事務所の、各階フロア貸しを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

共用部分を考慮したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	75.18	90.4	67.96	2,061	140,066	4.0	560,264
							2.0	280,132
2～ 2	事務所	78.92	86.2	68.02	1,752	119,171	3.0	357,513
							2.0	238,342
3～ 3	事務所	78.92	86.2	68.02	1,649	112,165	3.0	336,495
							2.0	224,330
～

～

計		233.02	87.5	204.00		371,402		1,254,272
								742,804

⑨年額支払賃料	371,402 円　×　12ヶ月　＝　 4,456,824 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 204.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,456,824 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 356,546 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,100,278 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,254,272 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 742,804 円　×　　 92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 140,776 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,252,593 円　　　　（　 39,015 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊橋賃貸１７　　　　-503	2,179 ( 2,055)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,139 円/㎡　月額支払賃料（　 2,061 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊橋賃貸３１　　　　-503	2,339 ( 2,335)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,034
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊橋 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	206,000 円	41,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	133,705 円	4,456,824　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,800 円	41,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 954,105 円　（　　　　　　 8,753 円／㎡）　　（経費率　　 22.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9737

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 170,000 円／㎡　×　 233.02 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0713	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0546 ×　 40 ％　＋　0.0696 × 30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,937,560 円（　　　　　 26,950 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,252,593 円
②総費用	954,105 円
③純収益　①－②	3,298,488 円
④建物等に帰属する純収益	2,937,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	360,928 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	351,436 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,224 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,321,583 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 67,200 円／㎡）