別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊橋 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -40 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 86,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市菰口町５丁目７８番２ ②地積 　(㎡) 155   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:2 住宅 Ｗ1 一般住宅、アパート 等が混在する住宅地 域 南5.9m市道 水道、ガス、下水 豊橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   110 ｍ、南    60 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５．９ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅北西方 1.6km 法令 規制 準工 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅のほか共同住宅も見られる住宅地域であり、利用状況は概ね現状推移と予測する。先行き不透明感も残 るが、供給不足から中間取得者仕入価は高値を維持しており、地価は横ばい圏内を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ豊橋駅北西方に位置する既成住宅地域。需要者の中心は市内居住者でサラリーマン層を主とする 一次取得者。当市内住宅地供給としては工場跡地の転用開発、市街化区域内農地の小規模開発、区画整理に伴う保留地 分譲等であるが、宅地供給減に伴う中間取得者の取得価格高などの要因から昨年晩秋以降、市況はやや強含み。需要の 中心となる価格帯は土地が総額１５百万円以下、新築戸建が３５百万円未満と把握されるが、二極化が進行している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺でアパートも見られるが、対象標準地は集合住宅の建築を企図する場合においては画地規模が小さく、経済合理性 の観点から収益物件の想定は困難であるため、収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性が重視される住宅地域で あることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、 比準価格を採用し、代表標準地から規準した価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [105.0] 100 86,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河中心都市として全般に地価は安 定しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、 産業道路の整備・充実等から不動産市況は回 復傾向にある。 地域要因に格別の変動は見受けられないか、 浸水実績のあるエリア周辺の需要は少なくな っており、需要者の選別化が進行している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -12.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％