別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 豊橋 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -29 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　岡部　耕一郎   TEL.

鑑定評価額 13,500,000 円  １㎡当たりの価格 67,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市高洲町字高洲８４番１１ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 北5m市道 水道、ガス、下水 豊橋 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南   150 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　５ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅西方 3.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は河川近接の低地に位置しており、浸水リスクが懸念される地域であるが、地域的特性に特段の変化は 見受けられず、今後も現状のまま推移するものと予測する。需要は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として豊橋市の市街化区域内の北西部に位置する住宅地域一円である。需要者は市内に在住する一次取 得者が中心であるが、一部市外からの転入も見られる。近隣地域は市内北西部の河川近接の低地に位置しており、浸水 リスクの懸念などの立地条件の影響により需要はやや低調である。需要の中心となる価格帯は、土地で１，２００～１ ，７００万円程度、新築の戸建住宅で２，３００～３，３００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、実際に市場で生起した取引事例を価格算定の基礎としており、客観的かつ実証的な価格である。収益価格 は、対象標準地の画地規模が小さく、経済合理的に経営できる賃貸住宅の想定が困難であるため試算することができな かった。近隣地域は戸建住宅を主体としており、居住の快適性・利便性に基づき価格形成が行われる地域であることか ら、本件では市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -27                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     81,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [120.8] [100.0] 100 67,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市の地域経済は回復傾向にあり、不動産市 況も各種金融施策等により安定的に推移して いるが、立地条件等による需給の二極化は拡 大傾向にある。 既成住宅地域であり、地域要因の特段の変化 は見られないが、河川に近接しており、浸水 リスクの懸念から需要は弱含みで推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +31.0 行政　　　　　　  -3.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％