別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊橋 -25　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -25 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　絹夫   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市佐藤２丁目１２番６ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅のほか空地 が残る区画整理済の 住宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 豊橋 3.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   250 ｍ、南    40 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 豊橋駅南東方 3.6km 法令 規制 １中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整理済みで一般住宅が建ち並ぶ中、空地も残存する住宅地域で用途的にほぼ熟成しており、今後も現状を維 持していくものと見込まれる。地価は、地域の特性を反映して概ね安定基調で推移していくものと見込れる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：市東部に位置する佐藤、つつじが丘地区を中心とする区画整理済の住宅地域一円である。需要者の 属性：主に豊橋市に居住する４０代前後の１次取得者である。市場の需給動向：区画整理済みで居住環境が整っている のでコロナ禍においても需要はあり、総額的にやや値嵩物件が多いため取引件数は少ないが、市場はやや高値の状態で 安定基調にある。市場での需要の中心となる価格帯：土地は概ね総額で２０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、中規模一般住宅が多く空地も見られる住宅地域である。周辺にはアパートも見られるが、賃貸市場が未成 熟であり、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。又、個別的には規模が小さいため経済合理性 に合う賃貸が不可能で収益還元法が適用できなかったことより、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求め られ、実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [124.2] [105.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東海地方における企業の設備投資は横ばい、 住宅投資は持ち直し企業の業況感は改善して いるが、コロナの収束が景気の先行きを左右 するとみられる。 市郊外区画整理済みの住宅地域で、空地も見 られる利用状況にあるが、特段の変化は見ら れない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +8.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％