別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 豊橋 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -21 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　高木　靖人   TEL.

鑑定評価額 10,900,000 円  １㎡当たりの価格 54,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市天伯町字高田山３番８１ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 東6m市道 水道、ガス、下水 二川 3.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南   250 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.5 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、６ｍ 市道 交通 施設 二川駅南西方 3.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋市郊外に位置する市街化調整区域内の住宅団地である。当面は大きな変化なく現状維持で推移するものと予 測する。市内中心部より距離があるものの、住環境は良好で、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は豊橋市内の市街化調整区域内の住宅地域。需要者の中心は、豊橋市に居住する一次取得者層であり、市外 からの流入は少ない。豊橋市の住宅地は住環境・利便性・災害リスク等により人気は二極化しつつあり、対象標準地は 、郊外にあるものの住環境が良好ため、地価は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、土地が２００㎡前後で１０ ００万円程度であるが、単価より総額を重視する傾向が強くなっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域では、自用の戸建住宅の建設目的の取引が主であり、比準価格では、信頼性のある取引事例を収集し、精度の 高い試算価格を求めることができた。一方、対象標準地は、賃貸市場が未成熟で賃貸用の共同住宅を想定することが困 難であるため、収益価格は求めることはできなかったが、収益性を期待した需要のある地域ではないと言える。従って 、比準価格を採用し、前年価格からの価格変動にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 豊橋市の人口は微減傾向。新型コロナウィル ス感染症による市場への影響は弱まっている 。住環境や災害リスク等による二極化傾向が 強まっている。 地域要因に特段の変動はない。郊外にあるも のの住環境が良好であることから、地価は堅 調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％