別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊橋 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -19 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　絹夫   TEL.

鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 82,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 63,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和4年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市草間町字寺東１４番１６ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 南栄 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   360 ｍ、西   320 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 南栄駅南西方 1.5km 法令 規制 ２低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 既成住宅地域であり、特段の変化はないが、自然的条件に劣る古くからの住宅地域であるため人気はやや弱い。 地価は、地域の特性を反映しやや軟調傾向で推移していくものと見込れる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     82,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲：豊鉄渥美線南栄駅～高師駅を通勤駅とする市南東部に位置する住宅地域一円である。需要者の属性 ：主に豊橋市に居住する４０代前後の１次取得者である。市場の需給動向：渥美線沿線の住宅地域で比較的利便性がよ く物件の総額は値ごろであるが、自然的条件にやや劣るため周辺住宅地に比して需要は弱く、市場はやや軟調傾向にあ る。市場での需要の中心となる価格帯：土地は総額で１０００万円～２０００万円程度であり、バラつきが見られる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。周辺にはアパートも見られるが、賃貸市場が未成熟 であり、収益性より居住の快適性を指向する地域的特性を有している。又、個別的には規模が小さいため経済合理性に 合う賃貸が不可能で収益還元法を適用できなかったことより、本件では、最近の不動産市場での動向を反映して求めら れ実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -26                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    105,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [105.0] 100 [128.2] [105.0] 100 81,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     82,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 東海地方における企業の設備投資は横ばい、 住宅投資は持ち直し企業の業況感は改善して いるが、コロナの収束が景気の先行きを左右 するとみられる。 既成の住宅地域であり、利用状況に特段の変 化は見られないが、自然的条件に劣る古い整 理済みの住宅地域で景色が周辺住宅地に比し やや見劣る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％