別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 豊橋 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊橋 -9 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　田島　拓   TEL.

鑑定評価額 9,510,000 円  １㎡当たりの価格 32,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊橋市嵩山町字下角庵１番７４ ②地積 　(㎡) 289   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｓ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北5m市道 水道、ガス、下水 豊橋 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   170 ｍ、西   180 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 豊橋駅北東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 豊橋市北東端、県境付近に位置する中規模の既成住宅団地であり、利用状況は今後も現状維持と予測する。当市 中心部に比して需給とも低調であるが、価格水準は概ね底値にあるため、地価は横ばい圏内の推移と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね豊橋市北部に位置する市街化調整区域内の住宅地域である。近隣地域は熟成した古くからの戸建住宅 団地であることから需要者は地元居住者及びその血縁者等が中心であり、外部地区からの転入は少ない。当市北部地区 は全般に不動産取引が少なく、需要も軟調傾向にあることから価格水準の把握は困難であるが、対象標準地の画地規模 で総額１０百万円以下と把握される。なお、新築の戸建物件については供給が少ないため価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅が建ち並ぶ既成の住宅団地である。よって、従来建物の賃貸事例が少なく、賃貸市場が未成熟であ り、収益価格の有用性及び合理性を認めがたいため、収益還元法の適用は断念した。採用した資料及び評価の手順を再 検討した結果、取引事例の大半は自用目的で、規範性のある取引事例より求めており、市場の実態を反映し説得性のあ る比準価格を採用し、代表標準地との検討、単価と総額との関連等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊橋 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     54,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [102.0] 100 [161.2] [100.0] 100 32,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市は東三河中心都市として全般に地価は安 定しており、豊橋駅周辺を主とする再開発、 産業道路の整備・充実等から不動産市況は回 復傾向にある。 熟成した郊外の戸建住宅団地であり、地域要 因に格別の変動要因は散見されない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +52.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％