別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋天白 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -19 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　近藤　裕二   TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 158,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区鴻の巣１丁目１５１２番 ②地積 　(㎡) 215   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅、アパート のほか空地も残る住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 植田 2.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　　北　６ ．５ｍ市道 交通 施設 植田駅北東方 2.1km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、アパートのほか未利用地も見受けられる区画整然とした住宅地域であり、今後も徐々に住宅地域とし て熟成していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    158,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市天白区及びその周辺区に存する住宅地域である。主な需要者は、戸建住宅建築目的のための個人 のほか、収益、開発目的の事業者も考えられる。地下鉄駅への接近性は劣るが、居住環境に優れる住宅地域であり、名 古屋市外からの転入も見込め、需要は底堅い。規模にばらつきが見られるため、取引の中心となる価格帯は見出しづら いが、土地総額で２０００～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は自用目的での取引を中心に信頼性の高い事例より求めた結果であり、市場性を反映している。収益価格は標 準地の画地条件等の制約から経済合理性を有する共同住宅の想定は不合理であることから求められなかった。したがっ て現実の市場動向を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定し た。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -20             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    194,000 円／㎡ [102.1] 100 100 [100.0] 100 [137.0] [109.0] 100 158,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済情勢は新型コロナウイルス感染症の感染 状況が比較的落ち着いていることから回復に 転じており、不動産市場もコロナ禍前の状況 に戻りつつある。 区画整然とした住宅地域であり、地域要因に 特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.6 ％  ％