鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋天白 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ天白０４４５ -9	名古屋市天白区		貸家建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
b	Ａ天白０３３１ -522	名古屋市天白区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		２住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ天白０４３３ -30	名古屋市天白区		建付地	（　）	不整形	北9m市道、南7m、二方路		２住居高度地区最高31m (80,200)
d	Ａ天白０３３２ -511	名古屋市天白区		更地	（　）	ほぼ長方形	西9m市道、北6m、東6m、三方路		１住居高度地区最高31m (70,200)
e	Ａ天白０３３３ -22	名古屋市天白区		底地	（　）	台形	南東16m市道、北東9m、北西6.5m、三方路		２住居高度地区最高20m (76,181)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 199,982	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,382	100 [ 108.1]	186,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 117,612) 235,224	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	251,004	100 [ 103.0]	243,693		261,000
c	(　 ) 163,989	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	190,318	100 [ 69.8]	272,662		292,000
d	(　 ) 116,599	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	123,130	100 [ 61.2]	201,193		215,000
e	(　 96,965) 193,930	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.6]	189,772	100 [ 84.5]	224,582		240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -29.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

名古屋天白 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		事業採算性を反映した開発法を適用したため、収益還元法は採用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地のため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,051,204,416	764,951,498	13	565,000	2,282.50	300,000	2,460.50
⑧開発法による価格	286,252,918 円　　　　（　 243,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋天白 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,176 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,176.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
528.20 ㎡	2,460.50 ㎡	2,334.70 ㎡	125.80 ㎡	2,282.50 ㎡	ＲＣ・6F ( 27 戸) 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.9 ％）	（ 209.2 ％）	（ 198.5 ％）	（ 10.7 ％）	（ 92.77 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	21.5 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

565,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 565,000 円／㎡　　×　　 2,282.50 ㎡　　＝　　　　 1,289,612,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,289,612,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 312,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物建築費等を参考に査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,000 円／㎡　　×　　　 2,460.50 ㎡　　＝　　　　 767,676,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金なし。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,289,612,500 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 141,857,375 円

支出合計　④+⑤+⑥

909,533,375 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	103,169,000 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 87,652,382 円
	販売総額(2期)	928,521,000 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 757,394,580 円
	販売総額(3期)	257,922,500 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 206,157,454 円
収入合計		－	－	－	－	1,051,204,416 円
支出	建築工事費(1期)	76,767,600 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 70,764,374 円
	建築工事費(2期)	76,767,600 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 66,565,186 円
	建築工事費(3期)	614,140,800 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 500,954,651 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	85,114,425 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 78,458,477 円
	販売管理費(2期)	56,742,950 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 48,208,810 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	764,951,498 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,051,204,416 円　　－　　　　　　 764,951,498 円　　＝　　　　　 286,252,918 円 243,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋天白 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋天白 -11

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　小川　隆文

TEL.

鑑定評価額

294,000,000 円

１㎡当たりの価格

250,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市天白区井口１丁目７０６番				②地積　(㎡)	1,176 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (80,200)
	1:2.5	共同住宅ＳＲＣ11	中高層の共同住宅が多くみられる住宅地域	北12m市道、三方路	水道、ガス、下水	原 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 22.0 ｍ、奥行　約　　 50.0 ｍ、規模　　 1,100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１２ｍ市道

交通

施設

原駅北西方

420m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 250,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 246,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は天白区及び隣接区内のマンション適地である。需要者はマンション素地の取得を目的とするディベロッパ
ーである。規模の大きい画地の供給は限られ、ディベロッパーの用地取得は需給バランスや取得競争を反映して常に厳
しいものがある。分譲マンションに対する需要は強く、建築費の上昇というマイナス要因はあるもののマンション適地
の価格は上昇傾向にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、マンション適地や面積の大きい共同住宅地の事例を採用しており、現実の市場性を反映した実証的価格で
規範性と説得力がある。開発法による価格はマンション分譲を想定した価格であり、分譲業者の採算性を重視している
ため、比準価格と比べ若干低く求められているが、投下資本収益率等の採用数値によって価格が左右される。両価格は
接近しているので、実証性を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋昭和 5-6 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +7.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 446,000 円／㎡

[102.0]
100

100
[102.7]

100
[190.3]

[107.0]
100

249,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    238,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響からは需要
が回復し、全体として市場は堅調である。

利便性が優れる住宅地域であり、交通利便性
のよいマンション素地は供給が少なく競争に
より価格は高くなる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 -4.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +53.0
行政　　　　　　 +15.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+5.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋天白 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ天白０４３３ -30	名古屋市天白区		建付地	（　）	不整形	北9m市道、南7m、二方路		２住居高度地区最高31m (80,200)
b	Ａ天白０４４５ -9	名古屋市天白区		建付地	（　）	長方形	北6.5m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
c	Ａ天白０３３１ -522	名古屋市天白区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西12m市道、北東4m、二方路		２住居高度地区最高31m (70,200)
d	Ａ緑０３４０ -518	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	南30m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e	Ａ天白０３３３ -22	名古屋市天白区		底地	（　）	台形	南東16m市道、北東9m、北西6.5m、三方路		２住居高度地区最高20m (76,181)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 163,989	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	190,318	100 [ 80.2]	237,304	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	254,000
b	(　 ) 199,982	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	201,382	100 [ 110.4]	182,411		195,000
c	(　 117,612) 235,224	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 95.4]	251,004	100 [ 104.0]	241,350		258,000
d	(　 ) 284,160	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 91.0]	100 [ 100.0]	312,888	100 [ 108.2]	289,176		309,000
e	(　 96,965) 193,930	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.6]	189,772	100 [ 84.5]	224,582		240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -12.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +15.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 -4.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 250,000 円／㎡]

名古屋天白 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		事業採算性を反映した開発法を適用したため、収益還元法は採用しなかった。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

分譲マンション適地のため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,054,925,493	765,399,878	13	567,000	2,282.50	300,000	2,460.50
⑧開発法による価格	289,525,615 円　　　　（　 246,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋天白 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,176 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,176.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
528.20 ㎡	2,460.50 ㎡	2,334.70 ㎡	125.80 ㎡	2,282.50 ㎡	ＲＣ・6F ( 27 戸) 85㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 44.9 ％）	（ 209.2 ％）	（ 198.5 ％）	（ 10.7 ％）	（ 92.77 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防高度地区最高31m	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	21.5 ｍ 50.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		12.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

567,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定。

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 567,000 円／㎡　　×　　 2,282.50 ㎡　　＝　　　　 1,294,177,500 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,294,177,500 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 300,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 312,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似の建物建築費等を参考に査定。
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 312,000 円／㎡　　×　　　 2,460.50 ㎡　　＝　　　　 767,676,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発負担金なし。
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,294,177,500 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 142,359,525 円

支出合計　④+⑤+⑥

910,035,525 円

(4)-4　投下資本収益率	13 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定。

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	103,534,200 円	( 8 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 87,962,656 円
	販売総額(2期)	931,807,800 円	( 72 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 760,075,622 円
	販売総額(3期)	258,835,500 円	( 20 ％)	×　　0.7993	（ 22 ヶ月）	＝　　 206,887,215 円
収入合計		－	－	－	－	1,054,925,493 円
支出	建築工事費(1期)	76,767,600 円	( 10 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 70,764,374 円
	建築工事費(2期)	76,767,600 円	( 10 ％)	×　　0.8671	（ 14 ヶ月）	＝　　 66,565,186 円
	建築工事費(3期)	614,140,800 円	( 80 ％)	×　　0.8157	（ 20 ヶ月）	＝　　 500,954,651 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	85,415,715 円	( 60 ％)	×　　0.9218	（ 8 ヶ月）	＝　　 78,736,206 円
	販売管理費(2期)	56,943,810 円	( 40 ％)	×　　0.8496	（ 16 ヶ月）	＝　　 48,379,461 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	765,399,878 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,054,925,493 円　　－　　　　　　 765,399,878 円　　＝　　　　　 289,525,615 円 246,000 円／㎡