別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋天白 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -7 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　田井　能久   TEL.

鑑定評価額 20,700,000 円  １㎡当たりの価格 144,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区御前場町８８番２ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:3.5 住宅 ＬＳ2 中小規模一般住宅の 多い住宅地域 北西8m市道 水道、ガス、下水 神沢 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、８ｍ市 道 交通 施設 神沢駅北東方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模の戸建住宅を中心とした熟成した住宅地域である。今後とも当該住環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    144,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区南部及び緑区北部の戸建住宅を中心とした住宅地域である。主たる需要者は名古屋市及び周辺の市 町に居住・就労する３０歳～４０歳代の層と考えられる。地下鉄駅徒歩圏外ではあるが、住環境は概ね良好であり、堅 調な需要が見られることから地価は上昇に転じている。需要の中心となる価格帯は、土地が１，５００万円～２，００ ０万円程度、戸建住宅が３，５００万円～４，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は丘陵の戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用の取引が中心である。取引において需要者は収益性よりも居 住の快適性や利便性等を重視する。一方収益価格は、対象標準地の立地条件や画地条件から判断し合理的な賃貸経営の 実現可能性が低いことから適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、代 表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [127.5] [100.0] 100 144,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響から脱却し 、夏以降に不動産需要が回復傾向にあると考 えられる。 住宅地としての品等を維持し、需要は堅調で あると考えられる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.1 ％  ％