別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋天白 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -3 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　隆文   TEL.

鑑定評価額 49,900,000 円  １㎡当たりの価格 208,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 150,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区表山３丁目１５１１番 ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,100) （その他） 高度地区最高10m 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 八事 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 八事駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,100) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ熟成した丘陵地の住宅地域であるが、近年擁壁工事費が高額になってきたことが価格 に影響を与えており、今後擁壁の状態等による価格差が拡大するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    208,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区を中心とする名古屋市南東部丘陵地域の住宅地域で、需要者は名古屋市に居住する二次取得者及び 富裕層である。名古屋市内で富裕層の居住地域として知られる八事周辺の昭和区、瑞穂区から続く住宅地であるが、丘 陵地で傾斜があることや擁壁工事費の高額化に伴い個別的要因による価格差が顕著になりつつある。中心となる土地の 価格帯は５千万円程度で個人間取引が中心であるが、規模の大きい土地では細分化して分譲されている場合もある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は公法規制の厳しい住宅地にあり、高い建築費も考慮すると合理的な賃貸住宅経営は難しく、収益還元法は 適用しない。比準価格は査定価格間で開差が大きいものの高値取引を排して安定的な水準で決定しており説得力が高い 。近隣地域は自己利用目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、比準価格は代表標準地の規準価格とも概ね均衡を得て いるので、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋天白 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    180,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [ 95.6] [109.0] 100 209,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    208,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響からは需要 が回復し、全体として市場は堅調である。 丘陵地でも傾斜が強く擁壁工事費が高額な物 件の価格は、工事費分が価格から控除され低 くなる傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％