別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 名古屋天白 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋天白 -2 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　二村　成彦   TEL.

鑑定評価額 36,200,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市天白区原５丁目１００４番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅及び共同住 宅が建ち並ぶ住宅地 域 北8m市道 水道、ガス、下水 原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位、北８ｍ市 道 交通 施設 原駅南方 1.1km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅等が建ち並ぶ成熟した住宅地域である。地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状を維持する ものと予想する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は天白区内の戸建住宅を中心とした地下鉄駅を最寄りとする住宅地域である。主たる需要者は同一需給圏内 に居住する３０代から４０代を中心とする一次取得者層と考えられる。区画整理済みの住宅地としての品等は比較的高 く、堅調な需要が見込めるエリアである。土地価格は、３，０００万円～４，０００万円程度、戸建住宅は５，０００ 万円～６，０００万円程度が中心価格帯と思われる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とする住宅地域で、自用の取引が中心である。取引において需要者は収益性よりも居住の快 適性や利便性等を重視すること、対象標準地の画地条件等から合理的な賃貸経営の実現可能性が低いこと等の理由によ り収益還元法は適用しなかった。したがって、本件においては市場の実態を反映した比準価格を採用し、上記のとおり 鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　天白（県） -3              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    181,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染症の影響から、景気悪化・先 行き不安が続いているが、地価への波及は限 定的で、天白区の住宅地需要も回復傾向にあ る。 当該地域は良好な住環境を維持し格別な変動 要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％ +1.1 ％