鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０４１６ -30	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	東16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
b	Ａ名東０４２１ -2	名古屋市名東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、西6.5m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
c	Ａ名東０３０２ -5	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ名東０３２１ -509	名古屋市名東区		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e	Ａ名東０４２１ -21	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,592	100 [ 84.0]	353,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 196,887	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	186,300	100 [ 83.9]	222,050		222,000
c	(　 ) 198,815	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,417	100 [ 72.9]	272,177		272,000
d	(　 ) 266,785	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,585	100 [ 88.3]	303,041		303,000
e	(　 ) 220,661	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	221,323	100 [ 74.6]	296,680		297,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -14.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 290,000 円／㎡]

名古屋名東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	49,707,130	12,441,358	37,265,772	32,295,900	4,969,872	（　0.9331） 4,637,388	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	113,107,024 円　　　　（　 171,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	530.16	ＲＣ5	1,989.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	663 ㎡	21.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舖はフロア貸し、２～５階事務所は部分貸しを想定。

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

同規模、同用途としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	530.16	82.7	438.36	3,000	1,315,080	6.0	7,890,480
							3.0	3,945,240
2～ 3	事務所	438.04	82.0	358.99	2,587	928,707	6.0	5,572,242
							0.0	0
4～ 5	事務所	291.40	72.9	212.35	2,587	549,349	6.0	3,296,094
							0.0	0
～

～

計		1,989.04	79.5	1,581.04		4,271,192		25,627,152
								3,945,240

⑨年額支払賃料	4,271,192 円　×　12ヶ月　＝　 51,254,304 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,581.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	51,254,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,562,715 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	48,691,589 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	25,627,152 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 243,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,945,240 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 772,083 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	49,707,130 円　　　　（　 74,973 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ名東賃貸１６　　　　-504	2,774 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [105.0]	2,796	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,600 円/㎡　月額支払賃料（　 2,587 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ名東賃貸１６　　　　-525	2,749 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [115.0]	100 [110.0]	2,415
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋名東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,535,000 円	507,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,075,258 円	51,254,304　×　　　　 6.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,507,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,309,500 円	507,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	507,000 円	507,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,441,358 円　（　　　　　　 18,765 円／㎡）　　（経費率　　 25.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	507,000,000 円	設計監理料率　 245,000 円／㎡　×　 1,989.04 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	32,295,900 円（　　　　　 48,712 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	49,707,130 円
②総費用	12,441,358 円
③純収益　①－②	37,265,772 円
④建物等に帰属する純収益	32,295,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,969,872 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,637,388 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,995 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 113,107,024 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 171,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋名東 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 5-3

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　三和　正真

TEL.

鑑定評価額

181,000,000 円

１㎡当たりの価格

273,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区上社２丁目２０８番外				②地積　(㎡)	663 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗兼事務所ＳＲＣ6	中層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	南40m県道	水道、ガス、下水	本郷 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 80 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ県道

交通

施設

本郷駅南西方

250m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅や高速ＩＣ等に近い路線商業地域である。利便性に優ることから、収益物件や規模の大きい画地を中心
に需要が強い。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 168,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名東区内の幹線・準幹線沿いの路線商業地域と地下鉄駅周辺の商業地域。典型的需要者は、店舗・事務所
等の実需を目的とする法人、マンション業者、収益物件の投資家等である。優良な商業地は借地が多く、物件供給が限
られるため、地価を押し上げる一因となっている。投資適格性の高い土地は高値取引される反面、画地条件や繁華性の
劣る物件の需要は弱く、収益性や画地条件等による価格差が大きいため、中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は店舗や事業所が建ち並ぶ路線商業地域であり、賃貸物件も多いが、地価や建築費に見合った賃料を想定し難
く、収益価格は低位に求められた。一方、現実の市場では実需を目的とする需要者も多く、実際の取引価格を主たる指
標として価格が決定される傾向が強いため、比準価格が有する説得力は高いと判断される。よって、本件では比準価格
を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋名東 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 287,000 円／㎡

[102.4]
100

100
[100.0]

100
[108.0]

[100.0]
100

272,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    269,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

駅近商業地は、金融緩和から収益物件の需要
が根強く、法人による実需も堅調であるが、
収益性や画地条件による選別が強く、価格差
が広がっている。

視認性等にやや劣る立地条件であるが、地下
鉄駅に近い幹線道路沿線であることから用途
の多様性が認められ、需要は強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０４１６ -30	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	東16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
b	Ａ名東０３２１ -508	名古屋市名東区		建付地	（　）	長方形	東16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
c	Ａ名東０４２１ -21	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	北東16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ名東０３０２ -5	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 296,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,592	100 [ 84.0]	353,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	353,000
b	(　 ) 225,130	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,355	100 [ 82.2]	274,155		274,000
c	(　 ) 220,661	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	221,323	100 [ 76.3]	290,069		290,000
d	(　 ) 198,815	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,417	100 [ 72.0]	275,579		276,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

名古屋名東 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	51,381,847	14,572,942	36,808,905	31,913,700	4,895,205	（　0.9331） 4,567,716	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	111,407,707 円　　　　（　 168,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	530.16	ＲＣ5	1,989.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	663 ㎡	21.0 m x 31.0 m	前面道路：県道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舖はフロア貸し、２～５階事務所は部分貸しを想定。

⑦有効率　 79.5 ％
の理由

同規模、同用途としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	530.16	82.7	438.36	3,037	1,331,299	6.0	7,987,794
							3.0	3,993,897
2～ 3	事務所	438.04	82.0	358.99	2,700	969,273	6.0	5,815,638
							0.0	0
4～ 5	事務所	291.40	72.9	212.35	2,700	573,345	6.0	3,440,070
							0.0	0
～

～

計		1,989.04	79.5	1,581.04		4,416,535		26,499,210
								3,993,897

⑨年額支払賃料	4,416,535 円　×　12ヶ月　＝　 52,998,420 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,581.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	52,998,420 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,649,921 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	50,348,499 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	26,499,210 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 251,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,993,897 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 781,606 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	51,381,847 円　　　　（　 77,499 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ名東賃貸２１　　　　-34	2,559 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [ 88.0]	3,291	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,209 円/㎡　月額支払賃料（　 3,037 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ名東賃貸２１　　　　-19	2,559 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	100 [ 88.0]	3,127
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋名東 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,505,000 円	501,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,299,842 円	52,998,420　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,507,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,258,500 円	501,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	501,000 円	501,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	501,000 円	501,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,572,942 円　（　　　　　　 21,980 円／㎡）　　（経費率　　 28.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	501,000,000 円	設計監理料率　 242,000 円／㎡　×　 1,989.04 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	31,913,700 円（　　　　　 48,135 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	51,381,847 円
②総費用	14,572,942 円
③純収益　①－②	36,808,905 円
④建物等に帰属する純収益	31,913,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,895,205 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,567,716 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,889 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,407,707 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,000 円／㎡）