鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０３１６ -13	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15.9m市道、南東9m、南西6.5m、三方路		２住居高度地区最高31m (80,200)
b	Ａ名東０３２１ -508	名古屋市名東区		建付地	（　）	長方形	東16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
c	Ａ名東０３０２ -5	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	北西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ名東０３１６ -523	名古屋市名東区		底地	（　）	ほぼ台形	東16m県道、北16m、角地		２住居高度地区最高20m (80,200)
e	Ａ名東０３１６ -8	名古屋市名東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m県道、南4m、角地		２住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 147,663	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	157,612	100 [ 72.1]	218,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	219,000
b	(　 ) 225,130	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	225,355	100 [ 94.4]	238,724		239,000
c	(　 ) 198,815	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	198,417	100 [ 86.6]	229,119		229,000
d	(　 166,375) 166,375	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	158,762	100 [ 79.6]	199,450		199,000
e	(　 ) 159,858	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	151,941	100 [ 64.3]	236,300		236,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
e	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 229,000 円／㎡]

名古屋名東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,457,060	4,792,011	14,665,049	12,900,000	1,765,049	（　0.9320） 1,645,026	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	39,167,286 円　　　　（　 129,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅	224.00	ＲＣ4	896.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	304 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階フロア貸事務所、３、４階ファミリータイプ共同住宅（平均専有面積約６７㎡）を想定

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

周辺の事務所兼共同住宅と比較し標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	224.00	85.0	190.40	2,618	498,467	5.0	2,492,335
							0.0	0
2～ 2	事務所	224.00	85.0	190.40	2,200	418,880	5.0	2,094,400
							0.0	0
3～ 4	住宅	224.00	90.0	201.60	1,800	362,880	3.0	1,088,640
							0.0	0
～

～

計		896.00	87.5	784.00		1,643,107		6,764,015
								0

⑨年額支払賃料	1,643,107 円　×　12ヶ月　＝　 19,717,284 円
⑩a共益費（管理費）	74 円／㎡　×　 784.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 696,192 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,413,476 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,020,674 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,392,802 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,764,015 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 64,258 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,457,060 円　　　　（　 64,003 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ名東賃貸２１　　　　-34	2,559 ( 2,420)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,638	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,629 円/㎡　月額支払賃料（　 2,618 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ名東賃貸１６　　　　-523	2,290 ( 2,163)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,620
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋名東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,000,000 円	200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,531,011 円	20,413,476　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,700,000 円	200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,792,011 円　（　　　　　　 15,763 円／㎡）　　（経費率　　 24.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 896.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,900,000 円（　　　　　 42,434 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,457,060 円
②総費用	4,792,011 円
③純収益　①－②	14,665,049 円
④建物等に帰属する純収益	12,900,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,765,049 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,645,026 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,411 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,167,286 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋名東 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 5-2

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　三和　正真

TEL.

鑑定評価額

69,000,000 円

１㎡当たりの価格

227,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	175,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区名東本通２丁目３４番				②地積　(㎡)	304 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.2	事務所ＲＣ4	中層の店舗併用住宅等が建ち並ぶ商業地域	北25m県道	水道、ガス、下水	星ヶ丘 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 140 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２５ｍ県道

交通

施設

星ヶ丘駅南東方

400m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗、マンション等が建ち並ぶ星ヶ丘駅徒歩圏の商業地域。飲食需要は弱いが、実需やマンショ
ン開発等の需要により、地価は当面堅調に推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中層事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 231,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 148,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として名東区内に存する幹線・準幹線沿いの路線商業地域である。需要者の中心は、店舗・事務所等の
実需を目的とする地元事業者のほか、マンション業者等も想定される。需要に対する供給の少なさが地価を押し上げる
要因となっており、新型コロナの影響は今のところ小さい。中心価格帯は、規模や公法上の規制等によってばらつきが
大きく、総額での把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域の周辺は店舗やマンションが建ち並ぶ商業地域であり、賃貸物件も多いが、賃貸市場において地価や建築費に
見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格は相対的に低位に止まった。採用した土地取引は自用や開発目的が中
心であるので、市場動向を反映した本件比準価格の信頼性は高い。よって、本件では比準価格を重視し、収益価格を比
較考量のうえ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    220,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナの影響により飲食等の需要は弱い
が、法人による実需や投資目的等の需要を背
景に、商業地の地価も一部地域では持ち直し
ている。

幹線道路沿いで交通量は多いものの繁華性は
それ程高くない。収益性よりも実需やマンシ
ョン用地等の需要が強い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０４２１ -2	名古屋市名東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、西6.5m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
b	Ａ名東０３１６ -13	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	不整形	北東15.9m市道、南東9m、南西6.5m、三方路		２住居高度地区最高31m (80,200)
c	Ａ名東０４０２ -3	名古屋市名東区		建付地	（　）	台形	南25m県道、東6m、角地		近商高度地区最高45m (100,300)
d	Ａ名東０３２１ -509	名古屋市名東区		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 196,887	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	186,300	100 [ 103.9]	179,307	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	179,000
b	(　 ) 147,663	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.5]	157,612	100 [ 72.1]	218,602		219,000
c	(　 ) 339,064	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	323,070	100 [ 95.0]	340,074		340,000
d	(　 ) 266,785	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,585	100 [ 110.5]	242,158		242,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 -6.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 231,000 円／㎡]

名古屋名東 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地につき、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,176,036	4,511,713	14,664,323	12,642,000	2,022,323	（　0.9320） 1,884,805	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	44,876,310 円　　　　（　 148,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
中層事務所兼共同住宅	224.00	ＲＣ4	896.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	304 ㎡	16.0 m x 19.0 m	前面道路：県道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階を事務所部分貸し、３～４階をファミリー向け共同住宅の併用ビルを想定。

⑦有効率　 87.5 ％
の理由

当規模の中層事務所兼共同住宅として妥当。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	事務所	224.00	85.0	190.40	2,603	495,611	5.0	2,478,055
							0.0	0
2～ 2	事務所	224.00	85.0	190.40	2,343	446,107	5.0	2,230,535
							0.0	0
3～ 4	住宅	224.00	90.0	201.60	1,822	367,315	3.0	1,101,945
							0.0	0
～

～

計		896.00	87.5	784.00		1,676,348		6,912,480
								0

⑨年額支払賃料	1,676,348 円　×　12ヶ月　＝　 20,116,176 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 784.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,116,176 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,005,809 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,110,367 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,912,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,669 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,176,036 円　　　　（　 63,079 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ名東賃貸１６　　　　-521	2,286 ( 2,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [ 85.0]	2,696	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,614 円/㎡　月額支払賃料（　 2,603 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ名東賃貸１６　　　　-518	2,237 ( 2,226)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,532
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋名東 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	784,000 円	196,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,508,713 円	20,116,176　×　　　　 7.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 161,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,666,000 円	196,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	196,000 円	196,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,511,713 円　（　　　　　　 14,841 円／㎡）　　（経費率　　 23.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	196,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 896.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,642,000 円（　　　　　 41,586 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,176,036 円
②総費用	4,511,713 円
③純収益　①－②	14,664,323 円
④建物等に帰属する純収益	12,642,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,022,323 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,884,805 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,200 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,876,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 148,000 円／㎡）