鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ千種０４１７ -18	名古屋市千種区		貸家建付地	（　）	不整形	南東40m県道、北東16m、北西8m、三方路		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)
b	Ａ名東０４１６ -29	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	北16m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ名東０４１６ -30	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	東16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ名東０４０２ -3	名古屋市名東区		建付地	（　）	台形	南25m県道、東6m、角地		近商高度地区最高45m (100,300)
e	Ａ名東０３２１ -527	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	南16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,384	100 [ 60.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.8]	423,918	100 [ 81.9]	517,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	518,000
b	(　 ) 333,872	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	334,540	100 [ 64.2]	521,090		521,000
c	(　 ) 296,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,592	100 [ 56.1]	528,684		529,000
d	(　 ) 339,064	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	323,070	100 [ 60.9]	530,493		530,000
e	(　 ) 284,559	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	285,413	100 [ 56.1]	508,758		509,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	関係会社間	％／月 +0.40	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
a	関係会社間	％／月 +0.40	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 520,000 円／㎡]

名古屋名東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	50,032,783	14,295,845	35,736,938	28,346,500	7,390,438	（　0.9331） 6,896,018	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	168,195,561 円　　　　（　 350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	389.34	Ｓ5	1,946.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	481 ㎡	14.0 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所を想定。駐車場は近隣確保。

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

中層店舗兼事務所ビルとしては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	389.34	59.5	231.75	3,700	857,000	6.0	5,142,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	389.34	79.4	309.27	2,863	885,000	6.0	5,310,000
							0.0	0
3～ 5	事務所	389.34	79.4	309.27	2,600	804,000	6.0	4,824,000
							0.0	0
～

～

計		1,946.70	75.5	1,468.83		4,154,000		24,924,000
								0

⑨年額支払賃料	4,154,000 円　×　12ヶ月　＝　 49,848,000 円
⑩a共益費（管理費）	210 円／㎡　×　 1,468.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,701,452 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	53,549,452 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 3,748,462 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	49,800,990 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	24,924,000 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 231,793 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	50,032,783 円　　　　（　 104,018 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ名東賃貸０５　　　　-23	2,377 ( 2,118)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	2,971	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,877 円/㎡　月額支払賃料（　 2,863 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ名東賃貸１６　　　　-520	2,194 ( 2,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,581
c	Ｂ名東賃貸１６　　　　-508	2,464 ( 2,341)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	3,080

名古屋名東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,225,000 円	445,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,354,945 円	53,549,452　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,043,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,782,500 円	445,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	445,000 円	445,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,295,845 円　（　　　　　　 29,721 円／㎡）　　（経費率　　 28.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	445,000,000 円	設計監理料率　 220,000 円／㎡　×　 1,946.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	28,346,500 円（　　　　　 58,932 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	50,032,783 円
②総費用	14,295,845 円
③純収益　①－②	35,736,938 円
④建物等に帰属する純収益	28,346,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,390,438 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,896,018 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,337 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 168,195,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 350,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋名東 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 5-1

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　太田　佳宏

TEL.

鑑定評価額

245,000,000 円

１㎡当たりの価格

510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	390,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区明が丘１２４番２				②地積　(㎡)	481 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:2.5	店舗ＲＣ5F1B	中高層店舗ビル、金融機関が建ち並ぶ商業地域	南東16m市道	水道、ガス、下水	藤が丘 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 0 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ市道

交通

施設

藤が丘駅南西方

150m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は藤が丘駅前に中高層店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地であり、当面現状のまま推移するものと思われる
。地下鉄東山線駅前の希少性から、地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 530,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 338,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名東区を中心に市内に広域的に広がる商業地域等。需要者の中心は、店舗、事務所ビル用地を取得する法
人及び個人事業者のほか、マンション用地を取得する法人、また、個人投資家等も想定される。藤が丘駅前に位置する
利便性、希少性から投資需要、マンション需要による底支えがあり、新型コロナの影響を受けつつも地価は上昇傾向に
て推移している。商業地域での取引は総額に大きくばらつきがあり、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域及び類似地域において信頼するに足りる商業地の事例を収集した。また、投資目的での需要も想定され、収益
価格を重視すべき地域ではあるが、背後に住宅地が広がり、商圏が比較的小さく、また、賃料収入には不確実性があり
、収益価格はやや低位に求められた。よって、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を
重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    492,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名古屋市名東区では、近年人口横ばい傾向に
あるが、新型コロナウイルス感染症及び各種
政策の市場に与える影響に引き続き注視する
必要がある。

藤が丘駅前に位置し、マンション素地として
、また、投資物件としても需要が根強いこと
から、地価は上昇傾向にて推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０３２１ -509	名古屋市名東区		建付地	（　）	長方形	東16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
b	Ａ名東０４２１ -35	名古屋市名東区		更地	（　）	ほぼ長方形	西16m市道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
c	Ａ名東０３２１ -523	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	東16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)
d	Ａ名東０３２１ -16	名古屋市名東区		建付地	（　）	台形	西16m市道、中間画地		近商高度地区最高31m (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,785	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	267,585	100 [ 48.6]	550,586	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	551,000
b	(　 ) 272,249	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	273,066	100 [ 52.6]	519,137		519,000
c	(　 ) 236,000	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	236,944	100 [ 47.8]	495,699		496,000
d	(　 ) 218,225	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	217,789	100 [ 39.3]	554,170		554,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -41.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -9.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -52.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 530,000 円／㎡]

名古屋名東 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,734,130	15,624,059	38,110,071	30,958,200	7,151,871	（　0.9331） 6,673,411	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	162,766,122 円　　　　（　 338,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	389.34	ＲＣ5	1,946.70
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	481 ㎡	14.0 m x 34.5 m	前面道路：市道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２～５階フロア貸事務所を想定

⑦有効率　 75.5 ％
の理由

周辺の店舗兼事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	389.34	59.5	231.75	3,400	787,950	6.0	4,727,700
							3.0	2,363,850
2～ 5	事務所	389.34	79.4	309.27	2,766	855,441	5.0	4,277,205
							2.0	1,710,882
～

～

～

計		1,946.70	75.5	1,468.83		4,209,714		21,836,520
								9,207,378

⑨年額支払賃料	4,209,714 円　×　12ヶ月　＝　 50,516,568 円
⑩a共益費（管理費）	223 円／㎡　×　 1,468.83 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,930,589 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	54,447,157 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,722,358 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	51,724,799 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	21,836,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 207,447 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 9,207,378 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 1,801,884 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,734,130 円　　　　（　 111,713 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ名東賃貸１６　　　　-525	2,749 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,924	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,873 円/㎡　月額支払賃料（　 2,766 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ名東賃貸１６　　　　-521	2,286 ( 2,162)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,822
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋名東 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,944,000 円	486,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	6,533,659 円	54,447,157　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,043,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,131,000 円	486,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	486,000 円	486,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	486,000 円	486,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,624,059 円　（　　　　　　 32,482 円／㎡）　　（経費率　　 29.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9331

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	486,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 1,946.70 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	30,958,200 円（　　　　　 64,362 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,734,130 円
②総費用	15,624,059 円
③純収益　①－②	38,110,071 円
④建物等に帰属する純収益	30,958,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,151,871 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,673,411 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,874 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 162,766,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 338,000 円／㎡）