別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋名東 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -23 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　津金　啓一   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 136,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区引山１丁目１５０７番１ ②地積 　(㎡) 192   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中規模住宅の中に共 同住宅等が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 上社 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 上社駅北西方 2.5km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした既成の住宅地域であり、特段の変動要因もなく、今後も現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名東区及び隣接市区の住宅地域である。需要者の中心は、名東区及びその周辺市区居住の一次取得者で あるが、建売業者による取得も散見される。近隣地域及び周辺地域は、最寄駅からやや遠方にあり、交通利便性の劣る 既成の住宅地域であるため、利便性の高い地域に比べ住宅地需要はやや劣る。需要の中心となる価格帯は、土地は２５ ００万円～３０００万円程度、新築戸建住宅は４０００万円～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地周辺の住環境等が類似する住宅地の取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引 が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、周辺の利用状況、画地規模等からも賃貸経営 を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、 単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市と春日井市では全般的にコロナ禍以 前の状況に戻りつつあり、地価は需要の強弱 によって横ばいまたは上昇に二極化している 。 当該地域は既成の住宅地域であり、地域要因 に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％