別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
名古屋名東 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋名東 -17 愛知県 愛知第4 氏名  不動産鑑定士 足立 哲実   TEL.
鑑定評価額 24,700,000 円  1㎡当たりの価格 217,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
170,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月9日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市名東区一社4丁目180番2
②地積
 (㎡)
114  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.5
住宅

W2
住宅、マンション、
事業所等が混在する
住宅地域
北8m市道 水道、ガス、下水 一社

900m
(2)



①範囲 東    30 m、西    15 m、南    80 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北   8
m市道
交通

施設
一社駅東方

900m
法令

規制
2中専
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
一社駅徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、現在特段の地域的変動要因はなく、当面は現状推移と予測する。需
給動向は安定的に推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           218,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            62,800 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は地下鉄一社駅及び上社駅を最寄駅とする地下鉄東山線南側住宅地域の一帯。事業所等が散見されるものの
区内中心部に位置し交通の利便性も比較的良好なため住宅地の需要は堅調であり、区内における選好性は中位である。
需要の中心は一次取得者の個人及び分譲等を目的とする不動産業者である。中心となる価格帯は土地は4000万円前
後、新築戸建物件で6000万円前後であるが、最近は不動産業者による小規模分譲住宅も周辺地域で見られる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
戸建住宅のほかに共同住宅も見られる地域であり、取引事例比較法と収益還元法を併用した。取引事例比較法は規範性
のある取引事例を基に試算しており信頼性は高い。収益還元法は賃貸住宅を想定しており土地の収益性を適正に反映し
ている。両価格は開差があるが、比準価格は市場の実態を反映し客観的説得性を有すると判断して重視し、収益価格は
想定事項も多く参考に止め、代表標準地から規準した価格との均衡も検討して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 名古屋名東 -19              ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +9.0
[前年代表標準地等の価格]
        241,000 円/㎡
[101.7]
100
100
[109.0]
100
[103.9]
[100.0]
100
216,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          213,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
不動産取引市場は全般に堅調で、コロナ禍直
後の一時的な停滞からは脱却しており、金利
動向にも大きな変化はない。


駅徒歩圏内の利便性の高い住宅地に対する需
要の高さに変化はなく、特段の地域的変動要
因はない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +1.0
環境        +6.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.9 %  %
3 試算価格算定内訳 名古屋名東 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A名東04
21
-18
名古屋市名東区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北8m市道、
東8m、角地




1住居
高度地区最高31m
(80,200)
b A名東04
21
-3
名古屋市名東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高31m
(70,200)
c A名東04
16
-14
名古屋市名東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地




1低専
高度地区最高10m
(50,150)
d A名東04
16
-11
名古屋市名東区

建付


  
(           ) 
長方形 北12m市道、
中間画地




1低専
高度地区最高10m
(50,150)
e A名東04
16
-28
名古屋市名東区

更地


  
(           ) 
長方形 北8m市道、
中間画地




1低専
高度地区最高10m
(50,150)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
216,281  
100
[ 100.0]
[ 100.4]
100
100
[   /  ]
100
[ 105.0]

206,806 
100
[ 101.0]

204,758 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

205,000 
b (            
219,953  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

218,864 
100
[  99.0]

221,075 

221,000 
c (            
242,912  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

230,308 
100
[ 105.9]

217,477 

217,000 
d (            
187,648  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

188,211 
100
[  91.2]

206,372 

206,000 
e (            
217,815  
100
[ 100.0]
[ 100.3]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

218,468 
100
[  89.3]

244,645 

245,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.05 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      +7.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -5.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.04 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -6.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     218,000 円/㎡]  



名古屋名東 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,732,006 

340,740 

1,391,266 

1,074,480 

316,786 
( 0.9712
307,663 
  4.4 -  0.1 )
4.3%  
⑧収益価格        7,154,953 円    (      62,800 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
名古屋名東 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
住宅 46.37 W2 92.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防

70 %   200 %   200 %   114 ㎡      9.0 m x   12.5 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 戸建住宅を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
住宅
92.74 

100.0 

92.74 

1,610 

149,000 
3.0  447,000 
1.0  149,000 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


92.74 

100.0 

92.74 


149,000 
447,000 
149,000 
⑨年額支払賃料        149,000 円 × 12ヶ月 =        1,788,000 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×       92.74 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        1,788,000 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =          89,400 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,698,600 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           447,000 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,247 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      5 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          149,000 円 ×    95.0 %  ×    0.2060 =           29,159 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,732,006 円    (         15,193 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a B名東賃貸06
    -4
1,446  
  1,332
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[100.0]

1,522 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,642 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,610 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b B名東賃貸02
    -36
1,697  
  1,604
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,697 
c B名東賃貸21
    -30
1,807  
  1,776
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[105.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,721 
名古屋名東 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 74,000 円           14,800,000 ×       0.5 %
②維持管理費 53,640 円             1,788,000 ×       3.0 %
③公租公課  土地                57,700 円     査定額
 建物               125,800 円           14,800,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        14,800 円           14,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        14,800 円           14,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     特になし
⑦総費用

 ①~⑥


                    340,740 円 (               2,989 円/㎡)  (経費率    19.7 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 14,800,000 円                          設計監理料率
  160,000 円/㎡ ×       92.74 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0726        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0600 ×  40 % + 0.0756 ×  40 % + 0.0919 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,074,480 円  
(              9,425 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,732,006 円      
②総費用 340,740 円      
③純収益 ①-② 1,391,266 円      
④建物等に帰属する純収益 1,074,480 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 316,786 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
307,663 円      

  (                          2,699 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                               7,154,953 円


(                        62,800 円/㎡)
別記様式第一 鑑定評価書(令和 4 年地価公示)
令和4年1月14日 提出
名古屋名東 -17 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
名古屋名東 -17 愛知県 愛知第4 氏名  不動産鑑定士 角谷 英之   TEL.
鑑定評価額 24,600,000 円  1㎡当たりの価格 216,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6)


[令和3年1月]
路線価又は倍率
170,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
名古屋市名東区一社4丁目180番2
②地積
 (㎡)
114  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2中専
(60,200)
準防

(その他)



(70,200)

1:1.5
住宅

W2
住宅、マンション、
事業所等が混在する
住宅地域
北8m市道 水道、ガス、下水 一社

900m
(2)



①範囲 東    30 m、西    15 m、南    80 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約    12.0 m、規模         120 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  8
m市道
交通

施設
一社駅東方

900m
法令

規制
2中専
(70,200)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
地下鉄駅から徒歩圏内にある住宅地域として概ね熟成している。特段の変動要因はないが、住宅需要は堅調なた
め、建売住宅の分譲等を中心に、現状の地域特性を維持しつつ推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           216,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            52,200 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、名東区内の地下鉄東山線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取得する一次取得者層、買替
需要者である。コロナ禍の影響で不動産市場は一定の期間停滞したが、従来より人気の高い地下鉄一社駅徒歩圏内であ
り、住宅ローンの低金利等を背景に、居住用物件に対する需要は堅調に推移している。中心となる価格帯は土地価額で
3000万円から4000万円台半ばまで、新築の戸建住宅で6000万円~8000万円程度までと把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は名東区中央部、地下鉄東山線の駅南方の取引事例から試算し、市場実態を反映している。収益価格は賃貸用
建物の賃貸経営を想定して試算したが、著しく低位に試算された。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地
取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常で
あることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 名古屋名東 -19              ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +9.0
[前年代表標準地等の価格]
        241,000 円/㎡
[101.7]
100
100
[109.0]
100
[103.9]
[100.0]
100
216,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          213,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
コロナ禍の影響は依然として全く無視できな
いものの、低金利等を背景に、特に地下鉄東
山線沿線の住宅を中心に需要は比較的堅調に
推移している。

既成の住宅地域であり、地価変動に影響を及
ぼす特別の変動要因はない。地下鉄一社駅か
ら徒歩圏に位置することから住宅地需要は堅
調である。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     +1.0
環境        +6.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.4 %  %
3 試算価格算定内訳 名古屋名東 -17 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A名東04
21
-3
名古屋市名東区

貸家
建付

  
(           ) 
ほぼ長方形 西6m市道、
中間画地




1住居
高度地区最高31m
(70,200)
b A名東04
16
-14
名古屋市名東区

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南東6.5m市道
、中間画地




1低専
高度地区最高10m
(50,150)
c A名東04
21
-1
名古屋市名東区

建付


  
(           ) 
長方形 西8m市道、
中間画地




2住居
高度地区最高20m
(70,200)
d A名東04
16
-20
名古屋市名東区

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東6.5m市道
、中間画地




1低専
高度地区最高10m
(40,80)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
219,953  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

217,775 
100
[ 100.0]

217,775 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

218,000 
b (            
242,912  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

229,162 
100
[ 105.9]

216,395 

216,000 
c (            
198,109  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

196,148 
100
[  91.2]

215,075 

215,000 
d (            
195,681  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

193,744 
100
[  90.3]

214,556 

215,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      +7.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -5.0 環境      -4.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   -3.0 環境      -4.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     216,000 円/㎡]  



名古屋名東 -17 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握ができないため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

1,984,250 

435,874 

1,548,376 

1,285,020 

263,356 
( 0.9712
255,771 
  4.4 -  0.1 )
4.3%  
⑧収益価格        5,948,163 円    (      52,200 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
名古屋名東 -17 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
住宅 53.72 W2 107.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
2中専 準防

70 %   200 %   200 %   114 ㎡      9.0 m x   12.5 m  前面道路:市道         8.0 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 戸建貸家を想定 ⑦有効率  100.0 %
の理由
一棟貸しのため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)
一括
 1 2
居宅
107.44 

100.0 

107.44 

1,616 

173,623 
3.0  520,869 
0.0  0 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


107.44 

100.0 

107.44 


173,623 
520,869 
0 
⑨年額支払賃料        173,623 円 × 12ヶ月 =        2,083,476 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      107.44 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        2,083,476 円  ×     5.0 %                          
+                    円  ×         % =         104,174 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,979,302 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           520,869 円 ×    95.0 %  ×    1.00 % =            4,948 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(        年 )  運用利回り(        % )                   
                  円 ×         %  ×           =                  円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    1,984,250 円    (         17,406 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a B名東賃貸02
    -35
1,736  
  1,736
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 95.0]
100
[102.0]
100
[100.0]

1,792 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,620 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,616 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b B名東賃貸21
    -14
1,564  
  1,511
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,564 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
名古屋名東 -17 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 88,500 円           17,700,000 ×       0.5 %
②維持管理費 104,174 円             2,083,476 ×       5.0 %
③公租公課  土地                57,400 円     査定額
 建物               150,400 円           17,700,000 ×    50.0 % ×   17.00 /1000
④損害保険料        17,700 円           17,700,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        17,700 円           17,700,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    435,874 円 (               3,823 円/㎡)  (経費率    22.0 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 4.4 %  ⑥g :賃料の変動率 0.1 % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 30 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 20 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9712    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 17,700,000 円                          設計監理料率
  165,000 円/㎡ ×      107.44 ㎡ × (100% +        %)
②元利逓増償還率 0.0726        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0600 ×  40 % + 0.0756 ×  40 % + 0.0919 ×  20 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
1,285,020 円  
(             11,272 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 1,984,250 円      
②総費用 435,874 円      
③純収益 ①-② 1,548,376 円      
④建物等に帰属する純収益 1,285,020 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 263,356 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
255,771 円      

  (                          2,244 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          4.3 %

                               5,948,163 円


(                        52,200 円/㎡)