別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋名東 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -14 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　角谷　英之   TEL.

鑑定評価額 19,900,000 円  １㎡当たりの価格 131,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区延珠町４１０番１ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が混在する住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅北西方 2.2km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として概ね熟成しており、特段の変動要因は見られない。地下鉄駅への接近性は劣るが、一定の 住宅需要は存在し、残存する空地の建売分譲等を中心に、現状の特性を維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    131,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名東区北部及び守山区南部、千種区北東部の住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取得する一次取 得者層であり、不動産業者の建売素地取得もみられる。コロナ禍の影響で不動産市場は一定の期間停滞したが、住宅ロ ーンの低金利等を背景として、建売住宅を中心とした居住用物件に対する需要は底堅い。中心となる価格帯は土地価額 で２０００万円台半ばまで、新築の戸建住宅で３５００万円～４０００万円台中半程度までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は名東区北部の、地下鉄駅からは徒歩圏外にある取引事例から試算しており、市場実態を反映している。収益 価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土 地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常 であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋名東 -23             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [104.0] [100.0] 100 131,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は依然として全く無視できな いものの、低金利等を背景に、特に地下鉄東 山線沿線の住宅を中心に需要は比較的堅調に 推移している。 地下鉄駅からは遠く、名東区内にあっては住 宅地需要が相対的に弱い既成の住宅地域であ る。地価変動に影響を及ぼす特別の変動要因 は存在しない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％