鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０４２１ -30	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ名東０４２１ -16	名古屋市名東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
c	Ａ名東０３０２ -531	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	西8m市道、南6m、角地		１低専高度地区最高10m (50,150)
d	Ａ名東０４２１ -41	名古屋市名東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,200)
e	Ａ名東０４１６ -30	名古屋市名東区		更地	（　）	長方形	東16m県道、中間画地		２住居高度地区最高20m (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 293,363	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,710	100 [ 101.9]	290,196	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	305,000
b	(　 ) 262,626	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	264,731	100 [ 78.2]	338,531		355,000
c	(　 ) 237,892	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	228,603	100 [ 99.5]	229,752		241,000
d	(　 ) 269,374	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	270,182	100 [ 84.6]	319,364		335,000
e	(　 ) 296,000	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	296,592	100 [ 84.5]	350,996		369,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -13.0
b	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -11.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 341,000 円／㎡]

名古屋名東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用（分譲マンション用地）の観点から、賃貸経営は現実性がないため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションのため開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,344,292,011	961,504,602	12	660,000	2,517.97	295,000	3,107.90
⑧開発法による価格	382,787,409 円　　　　（　 294,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,303 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,303.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
756.36 ㎡	3,107.90 ㎡	2,606.00 ㎡	501.90 ㎡	2,517.97 ㎡	ＲＣ・8F ( 33 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.0 ％）	（ 238.5 ％）	（ 200.0 ％）	（ 38.5 ％）	（ 81.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防３１ｍ高度地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	54.5 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

660,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 660,000 円／㎡　　×　　 2,517.97 ㎡　　＝　　　　 1,661,860,200 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,661,860,200 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 303,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として算定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,850 円／㎡　　×　　　 3,107.90 ㎡　　＝　　　　 944,335,415 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,661,860,200 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 199,423,224 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,143,758,639 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	25 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	116,330,214 円	( 7 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 100,020,718 円
	販売総額(2期)	1,046,971,926 円	( 63 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 850,559,993 円
	販売総額(3期)	498,558,060 円	( 30 ％)	×　　0.7897	（ 25 ヶ月）	＝　　 393,711,300 円
収入合計		－	－	－	－	1,344,292,011 円
支出	建築工事費(1期)	94,433,542 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 87,558,780 円
	建築工事費(2期)	94,433,542 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 81,958,871 円
	建築工事費(3期)	755,468,332 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 613,742,473 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	119,653,934 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 110,943,128 円
	販売管理費(2期)	79,769,290 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 67,301,350 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	961,504,602 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,344,292,011 円　　－　　　　　　 961,504,602 円　　＝　　　　　 382,787,409 円 294,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋名東 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋名東 -13

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　足立　哲実

TEL.

鑑定評価額

437,000,000 円

１㎡当たりの価格

335,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	205,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月9日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市名東区一社１丁目５３番				②地積　(㎡)	1,303 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）３１ｍ高度地区 (80,200)
	台形 2:1	共同住宅ＲＣ8	中高層マンションが多い利便性のよい住宅地域	北8m市道、東側道	水道、ガス、下水	一社 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 30.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　８
ｍ市道

交通

施設

一社駅南西方

280m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
３１ｍ高度地区

⑤地域要因の将
　来予測

地下鉄駅徒歩圏の熟成した住宅地域であり、現在特段の地域状況の変動要因はなく、当面は現状のまま推移する
ものと予測する。宅地需要の堅調さは暫く継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 337,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 300,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名東区、千種区を中心とする名古屋市東部の圏域であり、比較的広範囲に価格牽連性が認められる。需要
者の中心はマンション開発業者である。堅調なマンション市場の動向を反映して用地取得の動きは強く、都心部への利
便性の良い駅徒歩圏の宅地需要は特に強いもののマンション適地は限られ供給は限定的である。中心となる価格帯は最
寄駅距離、地積規模、造成の難易や容積率などの公法上の規制等により幅があるが、立地により高値取引も見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法と開発法を併用した。比準価格は素地適格性を有する取引事例から試算しており市場を反映した実証的
価格である。開発法による価格は一般的な事業計画と各種データに基づく建築単価等を基に試算したもので、開発事業
者の投資採算性を反映した価格であるが多くの想定事項を含む。両価格は開差があるが、比準価格は市場の実態を反映
し客観的説得性を有すると判断して重視し、開発法の価格を比較考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    327,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

不動産取引市場は全般に堅調で、コロナ禍直
後の一時的な停滞からは脱却しており、金利
動向にも大きな変化はない。

堅調なマンション取引市場の動向とマンショ
ン適地の長期的減少傾向から、特に地下鉄駅
徒歩圏の素地需要は強く、価格は堅調に推移
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋名東 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ名東０４２１ -18	名古屋市名東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、東8m、角地		１住居高度地区最高31m (80,200)
b	Ａ名東０４２１ -41	名古屋市名東区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m市道、中間画地		２中専高度地区最高20m (70,200)
c	Ａ名東０４２１ -16	名古屋市名東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、西8m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
d	Ａ名東０４２１ -30	名古屋市名東区		貸家建付地	（　）	長方形	北12m市道、中間画地		１住居高度地区最高31m (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 216,281	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	206,806	100 [ 78.1]	264,796	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	278,000
b	(　 ) 269,374	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	270,182	100 [ 81.9]	329,893		346,000
c	(　 ) 262,626	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	264,731	100 [ 76.4]	346,507		364,000
d	(　 ) 293,363	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	295,710	100 [ 100.9]	293,072		308,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 337,000 円／㎡]

名古屋名東 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		画地規模及び立地環境等から分譲マンションが最有効使用と判断されるため収益還元法は非適用とした。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用が分譲マンションのため開発法を適用した。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,353,866,542	962,854,939	12	665,000	2,517.97	295,000	3,107.90
⑧開発法による価格	391,011,603 円　　　　（　 300,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋名東 -13　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,303 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,303.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
756.36 ㎡	3,107.90 ㎡	2,606.00 ㎡	501.90 ㎡	2,517.97 ㎡	ＲＣ・8F ( 33 戸) 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 58.0 ％）	（ 238.5 ％）	（ 200.0 ％）	（ 38.5 ％）	（ 81.02 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居準防３１ｍ高度地区	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	54.5 ｍ 25.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		8.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

665,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 665,000 円／㎡　　×　　 2,517.97 ㎡　　＝　　　　 1,674,450,050 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,674,450,050 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 295,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 303,850 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として算定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 303,850 円／㎡　　×　　　 3,107.90 ㎡　　＝　　　　 944,335,415 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,674,450,050 円　　×　　　　　 12 ％　　＝　　　　 200,934,006 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,145,269,421 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	6 ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	18 ヶ月
建築工事(2期目)	15 ヶ月	販売収入(2期目)	22 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	28 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	133,956,004 円	( 8 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 117,372,251 円
	販売総額(2期)	1,205,604,036 円	( 72 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 979,432,719 円
	販売総額(3期)	334,890,010 円	( 20 ％)	×　　0.7676	（ 28 ヶ月）	＝　　 257,061,572 円
収入合計		－	－	－	－	1,353,866,542 円
支出	建築工事費(1期)	94,433,542 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 87,558,780 円
	建築工事費(2期)	94,433,542 円	( 10 ％)	×　　0.8679	（ 15 ヶ月）	＝　　 81,958,871 円
	建築工事費(3期)	755,468,332 円	( 80 ％)	×　　0.8124	（ 22 ヶ月）	＝　　 613,742,473 円
	開発負担金	円	( 100 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	120,560,404 円	( 60 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 111,783,607 円
	販売管理費(2期)	80,373,602 円	( 40 ％)	×　　0.8437	（ 18 ヶ月）	＝　　 67,811,208 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	962,854,939 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,353,866,542 円　　－　　　　　　 962,854,939 円　　＝　　　　　 391,011,603 円 300,000 円／㎡