別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋名東 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋名東 -1 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　角谷　英之   TEL.

鑑定評価額 44,100,000 円  １㎡当たりの価格 175,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市名東区文教台１丁目１１０５番 ②地積 　(㎡) 252   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅を中 心とする高台の住宅 地域 北6m市道 水道、ガス、下水 上社 1.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 上社駅北西方 1.7km 法令 規制 １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅地域として既に熟成しており、特段の変動要因はないことから、当面は既存建物の建て替えや、小規模 な建売住宅分譲を中心に、現状の特性を維持しつつ推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 規模　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    175,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名東区北部の住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取得する一次取得者層であり、建売素地の取得 を目的とする不動産業者もみられる。コロナ禍の影響で不動産市場は一定の期間停滞したが、良好な住環境を背景に、 住宅ローンの低金利等の後押しにより、居住用物件に対する需要は堅調に推移しており、住宅地価は安定している。中 心となる価格帯は土地価額で３０００万円から４０００万円前後、新築の戸建住宅で６０００万円程度までである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地下鉄東山線北方の類似の住宅地域から取引事例を採用して試算し、市場実態を反映している。収益価格は 、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得 は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常である ことから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋名東 -23             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 75.7] [ 98.0] 100 176,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    174,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響は依然として全く無視できな いものの、低金利等を背景に、特に地下鉄東 山線沿線の住宅を中心に需要は比較的堅調に 推移している。 既成の住宅地域であり、本地域の地価変動に 影響を及ぼす特別の変動要因は認められない 。駅からやや離れるが、住宅地需要は堅調と 把握される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％