鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０４２９ -3	名古屋市緑区		更地	（　）	不整形	北西30m県道、南東5.6m、二方路		工業絶対高度３１ｍ (70,200)
b	Ａ緑０４２５ -25	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北20m県道、中間画地		準住居高度地区最高31m (70,200)
c	Ａ緑０３４０ -28	名古屋市緑区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東20m県道、南西6.5m、角地		準住居高度地区最高20m (80,200)
d	Ａ緑０３３１ -512	名古屋市緑区		更地	（　）	長方形	北20m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
e	Ａ緑０４２３ -1	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	西16m市道、中間画地		２低専高度地区最高10m 地区計画等 (40,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 134,225	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.9]	140,523	100 [ 72.7]	193,292	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	189,000
b	(　 ) 166,473	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	167,139	100 [ 76.8]	217,629		213,000
c	(　 ) 180,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	172,904	100 [ 89.1]	194,056		190,000
d	(　 ) 148,674	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	148,823	100 [ 77.6]	191,782		188,000
e	(　 ) 157,279	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	158,065	100 [ 78.4]	201,614		198,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -4.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 197,000 円／㎡]

名古屋緑 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,824,060	3,686,217	12,137,843	7,962,500	4,175,343	（　0.9548） 3,986,617	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	97,234,561 円　　　　（　 131,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	312.88	Ｓ2	482.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	745 ㎡	21.3 m x 32.5 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び２階を店舗として想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	482.68	100.0	482.68	2,945	1,421,493	10.0	14,214,930
							0.0	0
～

～

～

～

計		482.68	100.0	482.68		1,421,493		14,214,930
								0

⑨年額支払賃料	1,421,493 円　×　12ヶ月　＝　 17,057,916 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 482.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,057,916 円　　×　　 8.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,364,633 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,693,283 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,214,930 円　×　　 92.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 130,777 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,824,060 円　　　　（　 21,240 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸４４　　　　-504	2,170 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 73.7]	100 [100.0]	2,944	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,970 円/㎡　月額支払賃料（　 2,945 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸３１　　　　-502	2,271 ( 2,264)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 76.0]	100 [100.0]	2,988
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋緑 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	500,000 円	125,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	682,317 円	17,057,916　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,191,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,062,500 円	125,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	125,000 円	125,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,686,217 円　（　　　　　　 4,948 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	125,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 482.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,962,500 円（　　　　　 10,688 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,824,060 円
②総費用	3,686,217 円
③純収益　①－②	12,137,843 円
④建物等に帰属する純収益	7,962,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,175,343 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,986,617 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 97,234,561 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 131,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋緑 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋緑 5-7

愛知県

愛知第３

氏名

不動産鑑定士　東谷　和輝

TEL.

鑑定評価額

142,000,000 円

１㎡当たりの価格

190,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	155,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市緑区南大高２丁目１１２番外				②地積　(㎡)	745 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) 準防（その他）高度地区最高31m (70,200)
	台形 1:1.5	店舗Ｓ2	店舗のほか共同住宅等も見られる路線商業地域	南西23m市道	水道、ガス、下水	南大高 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 35.0 ｍ、規模　　 700 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない。

街

路

２３ｍ市道

交通

施設

南大高駅南西方

370m

法令

規制

準住居
(70,200)
準防
高度地区最高31m

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの商業地域として成熟しており、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測す
る。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 193,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 136,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

対象標準地の同一需給圏は、名古屋市緑区及び周辺市区の幹線道路沿いの商業地域一円であり、主たる需要者は、低層
店舗の建築・運用を目的とする大手ないし中堅不動産業者や個人投資家等である。近隣地域は主要な幹線道路沿いに位
置するとともに大型商業施設も近接するため、相応の集客が見込める商業地域であり、土地についても相応な需要が見
込める。取引の中心となる価格帯は、地域や規模等による差異が大きいため一定の傾向を見いだすことができない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は類似の商業地の取引事例から求めた。収益価格は低層店舗の建築・運用を想定して求めた。対象標準地は幹
線道路沿いの商業地域にあり、主たる需要者は類似の取引事例と実際の投資計画の双方に基づき意思決定するが、同一
需給圏では類似物件の建築は少なく、査定に必要な建築事例等を十分に入手できなかったため、収益価格は比準価格よ
りも採用した資料の信頼性が劣る。したがって比準価格を重視し、収益価格を比較考量して鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋天白 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 220,000 円／㎡

[101.4]
100

100
[100.0]

100
[115.0]

[ 98.0]
100

190,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    189,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

緊急事態宣言が解除され店舗営業等は正常化
しつつある。依然として低金利政策は続いて
いるため、立地条件等に優る商業地域は需要
が回復している。

幹線道路沿いの商業地域として成熟しており
、地域要因に特段の変動はない。大型商業施
設も近接するため引き続き相応な需要が見込
める。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +10.5
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋緑 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ緑０３２３ -14	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	南西10m県道、北東3m、二方路		２低専高度地区最高10m 風致地区 (40,80)
b	Ａ緑０３２５ -527	名古屋市緑区		更地	（　）	ほぼ正方形	北西8.3m県道、南西4.5m、角地		近商高度地区最高31m (100,200)
c	Ａ緑０３３１ -516	名古屋市緑区		建付地	（　）	長方形	南東5.5m市道、中間画地		商業 (90,330)
d	Ａ緑０４３７ -21	名古屋市緑区		更地	（　）	台形	南西3.5m道路、南東18m、角地		２住居高度地区31m (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 139,716	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	137,641	100 [ 67.7]	203,310	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	199,000
b	(　 ) 114,865	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	112,077	100 [ 57.0]	196,626		193,000
c	(　 ) 134,388	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,522	100 [ 68.9]	195,242		191,000
d	(　 ) 101,975	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	98,053	100 [ 50.2]	195,325		191,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -40.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -30.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 193,000 円／㎡]

名古屋緑 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在しており、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,097,627	3,062,537	11,035,090	6,688,500	4,346,590	（　0.9548） 4,150,124	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	101,222,537 円　　　　（　 136,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋緑 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
低層店舗	312.88	Ｓ2	482.68
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居準防高度地区最高31m	70 ％	200 ％	200 ％	745 ㎡	21.3 m x 32.5 m	前面道路：市道　 23.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

鉄骨造の店舗（一棟貸し）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 2	店舗	482.68	100.0	482.68	2,682	1,294,548	10.0	12,945,480
							0.0	0
～

～

～

～

計		482.68	100.0	482.68		1,294,548		12,945,480
								0

⑨年額支払賃料	1,294,548 円　×　12ヶ月　＝　 15,534,576 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 482.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,534,576 円　　×　　 10.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,553,458 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	13,981,118 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,945,480 円　×　　 90.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 116,509 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,097,627 円　　　　（　 18,923 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ緑賃貸３１　　　　-503	2,660 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	2,583	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,704 円/㎡　月額支払賃料（　 2,682 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ緑賃貸４４　　　　-502	2,309 ( 2,305)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	2,776
c	Ｂ緑賃貸４４　　　　-504	2,170 ( 2,165)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 85.0]	100 [103.0]	2,754

名古屋緑 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	315,000 円	105,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	466,037 円	15,534,576　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,179,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 892,500 円	105,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	105,000 円	105,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,062,537 円　（　　　　　　 4,111 円／㎡）　　（経費率　　 21.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9548

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	105,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 482.68 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0906 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,688,500 円（　　　　　 8,978 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,097,627 円
②総費用	3,062,537 円
③純収益　①－②	11,035,090 円
④建物等に帰属する純収益	6,688,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,346,590 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,150,124 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,571 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 101,222,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 136,000 円／㎡）