別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋緑 -40　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -40 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生   TEL.

鑑定評価額 24,500,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区大高台２丁目１０２２番 ②地積 　(㎡) 190   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西9m市道 水道、ガス、下水 南大高 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 南大高駅西方 1.5km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域である。将来の動向としては格別の価格変動要因はなく、当分の 間現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね緑区南部のＪＲ東海道本線沿線、土地区画整理事業によって整備された住宅地域である。需要者の中 心は名古屋市内及びその周辺市町に居住する個人が想定される。当該地域は熟成の進んだ住宅地域であり住環境は良好 である。また、コロナ禍に伴うリモートワークの普及等により、戸建住宅の需要は強含み傾向となっている。市場の中 心価格帯は土地は１８０㎡程度で２４００万円程度、新築の戸建物件は３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は客観性及び比較可能性を重視した価格であり、市場の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は収益 性及び投資採算性を反映した価格であるが画地規模から合理的な賃貸想定は困難であり、自用の住宅地として快適性及 び利便性を重視して価格形成がなされる住宅地であることから適用しない。従って、戸建住宅地を最有効使用とする市 場の特性に最も適合した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [ 99.9] [101.0] 100 129,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    127,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍、海外経済情勢等により景況感は不 安定な状況にあるも、足元の実需への影響は 軽微であり、緑区内の地価は安定的に推移し ている。 熟成の進んだ区画整然とした住宅地域である 。良好な住環境を旧来からの熟成した住宅地 域であり、需要は安定的である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.6 ％  ％