別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋緑 -37　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -37 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　笠野　寿治   TEL.

鑑定評価額 33,000,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区梅里１丁目５３番１ ②地積 　(㎡) 223   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、共 同住宅等が混在する 住宅地域 北東6.5m市道 水道、ガス、下水 神沢 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    20 ｍ、北     5 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 神沢駅北方 1.3km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が多いなか共同住宅も混在するほぼ熟成住宅地域で、当該土地利用状況に変動を及ぼすような特段の要 因もなく、当面現状で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内の住宅地域である。需要者は名古屋市内や西三河方面等へ通勤する３０～４０代の一次取 得者が中心である。名古屋市内の他区と比べ住環境が良好な割により広い敷地の購入が可能であること等からこのとこ ろ需要が強くなっている。こうした需要を背景に、大手ハウスメーカー等による分譲が主体となっているが、総額で３ ０００万円台前半が大方の購入上限とみられ、取引に係る画地規模は１６０㎡以下に小規模化する傾向が顕著である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 建蔽率・容積率の規定、画地条件等を勘案するに経済合理性のある共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しな かった。近隣地域は周辺でハウスメーカー等による分譲もみられる既成住宅地域であるが、比準価格は、当該周辺に立 地する実際の取引価格との比較により査定したもので、居住の利便性、快適性を指標とする市場参加者の価値判断に立 脚し、実証的で説得力を有するので、当該比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [109.0] 100 [105.7] [101.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    144,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内の他区より割安で広い敷地の購入が可能 なこと等から需要は強く、当該需要を背景に ハウスメーカーによる分譲を中心に地価は上 昇傾向にある。 地域要因に特段の変動要因はないが、周辺で ハウスメーカー等による分譲が比較的活発に 行われており、この影響を受け地価は上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％