別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋緑 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -36 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生   TEL.

鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 160,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区長根町８０番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 南西8m市道 水道、ガス、下水 鳴子北 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 鳴子北駅南方 1.0km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が多く見受けられる閑静な住宅地域である。特記すべき要因の変動は見られないため、当分現況 のまま推移してゆくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    160,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄桜通線沿線及び同線駅と連絡するバス路線沿線で、概ね緑区や天白区の圏域である。中心となる 需要者は、同区内居住の一次取得者層であるが、需給圏外からの転入者も比較的多い。また、コロナ禍に伴うリモート ワークの普及等により、戸建住宅の需要は強含み傾向となっている。土地は３０００万円前後、新築戸建物件は４５０ ０万円～５０００万円程度までの物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域には賃貸用共同住宅がみられるが、土地の有効活用で建築コストの回収を主目的としていること 、対象標準地は画地規模等から賃貸用共同住宅の想定は非合理的であることから、収益価格は試算しなかった。市場に おいては、投資目的取引と比較して、自用目的取引が中心となっている。したがって、市場性を反映した比準価格を標 準とし、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [105.8] [106.0] 100 160,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    153,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍、海外経済情勢等により景況感は不 安定な状況にあるも、足元の実需への影響は 軽微であり、緑区内の地価は安定的に推移し ている。 熟成した住宅地域で、特記すべき地域要因の 変化はみられない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.6 ％  ％