別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋緑 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -32 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　杤本　正樹   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区古鳴海２丁目８１番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (50,150) 準防 （その他） 高度地区最高15m (60,150) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 野並 680m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 野並駅南東方 680m 法令 規制 １中専 (60,150) 準防  高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域である。地域に大きな変動要因は見られないため、当面は現状維持で推移 するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    163,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね緑区、天白区の地下鉄桜通線沿線の区画整然とした住宅地域である。主たる需要者は市内及びその近 郊に居住する一次取得者が多くを占める。野並駅から徒歩圏内で利便性は良好で、熟成した住宅地域であるため、需給 は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は２５００万～３５００万円程度、新築戸建は４０００万～５００ ０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 収益価格は、対象不動産の規模・形状により、経済合理性が見いだせる、アパート等の収益物件を想定する事が、困難 であった為、収益還元法を適用しなかった。一方、比準価格は、信頼のおける多数の取引事例により求められたもので あり、実証的であり、不動産市場を反映したものである。よって、比準価格を採用して、代表標準地からの検討を行い 地価動向・推移を勘案し、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [107.2] [109.0] 100 163,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の経済への影響は 若干弱まりつつあるが、予断を許さない。不 動産需要は手控え模様から持ち直し傾向にあ る。 特別な地域要因はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.2 ％  ％