別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋緑 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -31 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　大羽　昌広   TEL.

鑑定評価額 32,300,000 円  １㎡当たりの価格 156,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区潮見が丘３丁目６７番２外 ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,150) （その他） 高度地区最高10m 1:2.5 住宅 ＲＣ2F1B 中規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南8m市道 水道、ガス、下水 鳴海 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 鳴海駅北東方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,150) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 高台の居住環境が良好な住宅地域として熟成しつつあり、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状の住環境 を維持するものと予測する。地価水準はコロナ禍の影響から持ち直ししつつあるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    156,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内及び周辺区の住宅地域である。需要者の中心は緑区及び周辺区並びに豊明市等名古屋市東 部に居住或いは通勤する個人である。近隣地域周辺は最寄駅からやや離れるものの、高台に位置し居住環境が良好であ るため、住宅地としての競争力の程度が高く、戸建住宅用地の需要は安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地 が２５００万～３５００万円前後、新築の戸建は４０００万～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的 の取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また標準地は間口が狭く、経済合理性に見合った賃貸建 物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏 まえ、更に最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [112.1] [109.0] 100 156,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    154,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響から不動産 市場は回復基調にあるものの、国際的な木材 価格高騰の長期化や建築資材の高騰等の不安 材料がある。 周辺地域は一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であ る。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域 要因の変動はない状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％