別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋緑 -23　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -23 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　本田　知子   TEL.

鑑定評価額 26,100,000 円  １㎡当たりの価格 132,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区桶狭間清水山１２０番 ②地積 　(㎡) 198   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 ＬＳ2 戸建住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 南大高 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 南大高駅南東方 1.6km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も徐々に熟成が進むものと予測する。需要は、市場停滞前と同水準まで回 復していることから、地価は横ばいから緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    132,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区南部の住宅地域を中心に大府市等の隣接市も含む圏域である。需要者は緑区及び隣接市在住又は勤務 の一次取得者が中心である。近隣地域は土地区画整理事業により整備された新興の住宅地域である。駅からやや距離が あるものの、居住環境は良好であることから、需要は底堅く推移している。需要の中心は、土地のみでは２５００万円 程度、新築の戸建住宅は３０００～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、市場で成立した取引事例の中から信頼性の高い事例を選択し試算している。収益価格は、対象標準地の画 地条件等より、合理的な建物の想定が困難であったため試算しなかった。主たる需要者は、利便性や居住の快適性等を 重視して代替不動産との比較検討を行うことから、価格形成要因の比較により試算された比準価格の説得力は高い。し たがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -27               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [101.0] 100 [ 96.7] [100.0] 100 132,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緑区の人口は増加傾向が続いている。新型コ ロナウイルス感染症による厳しい状況は緩和 され、地域経済は回復しつつある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -6.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％