別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋緑 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -21 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　小川　隆文   TEL.

鑑定評価額 28,800,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 89,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区浦里１丁目１３４番 ②地積 　(㎡) 250   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区最高31m (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅に空地が残 る区画整然とした住 宅地域 北8m市道 水道、ガス、下水 本星崎 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 天白川の氾濫による浸水リス ク（１～２ｍ）あり。 街 路 基準方位　北　　８ ｍ市道 交通 施設 本星崎駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区最高31m ⑤地域要因の将 　来予測 空地の残る平坦低地の戸建住宅地域であり、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移すると予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区、南区、天白区の天白川沿を中心とする住宅地域である。周辺には集合住宅や工場地も混在し、平坦 地で緑区としては環境面が今一歩であるが、公法規制が緩く価格水準も低いことから建売分譲も見られる。主な需要者 は市内に勤務する一次取得者や建売分譲業者である。需要の中心となる価格帯は土地のみで２，０００万円前後、新築 の戸建住宅で３，０００万円～４，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の規模・形状等や高い建築費を考慮するに合理的な賃貸住宅経営は困難であり収益還元法は適用しない。比 準価格は査定価格間でやや開差があるものの緑区西部の事例をもとに平均値で決定しており説得力が高い。近隣地域は 自己利用や建売分譲目的の戸建住宅用地の取引が中心であり、取引価格を指標に価格が決定される。比準価格は代表標 準地の規準価格とも均衡を得ているので、比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -6                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    150,000 円／㎡ [106.7] 100 100 [100.0] 100 [139.0] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    111,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] リモートワークの進展により、名古屋市都心 部と西三河の間にある当区の住宅地需要は強 く、地価が上昇している。 緑区のなかでは建ぺい率、容積率の制限が緩 い住宅地域であり需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.6 ％  ％