別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋緑 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -10 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生   TEL.

鑑定評価額 33,800,000 円  １㎡当たりの価格 170,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区熊の前１丁目１３０８番 ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 風致地区 1:2 住宅 ＬＳ2 南垂れ丘陵地にある 区画整理後の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 徳重 960m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    40 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 徳重駅北東方 960m 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 ターミナル駅から徒歩圏内にある居住環境等が良好な住宅地域。今後は住宅地域として熟成が高まるものと予測 される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は緑区、天白区の地下鉄桜通線沿線の区画整然とした住宅地域である。需要者は名古屋市及び周辺市町に居 住する、一次取得者が多い。桜通線始発駅である徳重からは近く、利便性が優るため依然として人口は増加傾向にある 。また、コロナ禍に伴うリモートワークの普及等により、戸建住宅の需要は強含み傾向となっている。需要の中心は、 土地のみで３０００万～３５００万円、新築の戸建は５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、賃貸用共同住宅がほとんど見られず、戸建住宅は転勤等の事情により賃貸されるケースが散見される程度 である。また対象標準地は経済合理性からアパート等の賃貸物件を想定することは現実的ではない。よって、収益価格 の試算は行なわず、市場の実態を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討及び最近の不動産市場の推移動向を 踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋緑 -15               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [101.8] 100 100 [109.0] 100 [ 91.3] [100.0] 100 170,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    165,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍、海外経済情勢等により景況感は不 安定な状況にあるも、足元の実需への影響は 軽微であり、緑区内の地価は安定的に推移し ている。 区画整理後間もない住宅地域であり、熟成途 上にある。特に目立った地域要因の変化はみ られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -18.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％  ％