別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋緑 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋緑 -4 愛知県 愛知第３ 氏名  不動産鑑定士　粟谷　達也   TEL.

鑑定評価額 24,300,000 円  １㎡当たりの価格 147,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 105,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市緑区太子２丁目３５番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 高度地区最高10m 1:2 住宅 Ｓ2 一般住宅が建ち並ぶ 既成の住宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 有松 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 有松駅東方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,80) 高度地区最高10m ⑤地域要因の将 　来予測 既成の住宅地域として熟成しつつあり、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状の住環境を維持するものと 予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    147,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名古屋市緑区内及び天白区等の住宅地域である。需要者の中心は緑区及び周辺区並びに名古屋市東部に居 住、通勤する一次取得者である。近隣地域は名鉄本線沿線に位置し、地下鉄桜通線沿いの住宅地域に比してやや人気は 劣るものの最寄駅に近く利便性が良好であるため、住宅地として相応の需要は維持されている。需要の中心となる価格 帯は、土地が２０００～２５００万円前後、新築の戸建は３５００～４５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場においては自用目的での取引が中心であり、比準価格は規範性が高い信頼性のある価格である。一方、収益価格に ついては、対象標準地について経済合理性のある賃貸物件の経営が困難だったため、試算していない。よって、比準価 格を採用して、さらに、昨今の経済情勢及び不動産市場の動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。尚、当 該価格は単価と総額の関連の適否についての検討結果からも妥当なものと判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　緑（県） -7                　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症の影響で景気は悪 化傾向にあり、一時は需要の減退が見られた が、不動産市場の動向は回復基調にある。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.5 ％ +3.5 ％