鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０３０６ -19	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ台形	北18m市道、中間画地		２住居高度地区最高31m (70,200)
b	Ａ守山０３０６ -508	名古屋市守山区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東16m市道、北東9m、角地		１住居高度地区最高20m (80,200)
c	Ａ春日井０２０２ -524	春日井市		更地	（　）	台形	北20m国道、西2.7m、東35m、三方路		近商 (100,200)
d	Ａ春日井０４２６ -1	春日井市		更地	（　）	ほぼ長方形	北20m国道、中間画地		近商 (90,200)
e	Ａ春日井０３０１ -506	春日井市		更地	（　）	ほぼ台形	南西20m県道、南東6m、角地		２住居 (80,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 77,376	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	78,150	100 [ 83.3]	93,818	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	100,000
b	(　 ) 111,994	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.9]	106,336	100 [ 97.0]	109,625		117,000
c	(　 ) 120,994	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	117,470	100 [ 116.7]	100,660		108,000
d	(　 ) 96,786	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,367	100 [ 101.0]	96,403		103,000
e	(　 ) 95,267	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 98.6]	97,006	100 [ 99.0]	97,986		105,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -1.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 106,000 円／㎡]

名古屋守山 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,893,549	3,121,400	8,772,149	4,249,440	4,522,709	（　0.9719） 4,395,621	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	107,210,268 円　　　　（　 54,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	1,954 ㎡	71.5 m x 25.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸し店舗を想定した。駐車場使用料は賃料に考慮した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,975	987,500	6.0	5,925,000
							3.0	2,962,500
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		987,500		5,925,000
								2,962,500

⑨年額支払賃料	987,500 円　×　12ヶ月　＝　 11,850,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,850,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 592,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,257,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,925,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 56,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,962,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 579,761 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,893,549 円　　　　（　 6,087 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸２３　　　　-8	2,672 ( 2,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,213	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,087 円/㎡　月額支払賃料（　 1,975 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２３　　　　-9	1,983 ( 1,978)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,889
c	Ｂ守山賃貸０６　　　　-1	2,051 ( 1,938)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,159

名古屋守山 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	312,000 円	62,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	355,500 円	11,850,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,692,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 636,400 円	62,400,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,400 円	62,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,121,400 円　（　　　　　　 1,597 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,400,000 円	設計監理料率　 120,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 60 ％　＋　0.0743 × 20 ％　＋ 0.0906 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,249,440 円（　　　　　 2,175 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,893,549 円
②総費用	3,121,400 円
③純収益　①－②	8,772,149 円
④建物等に帰属する純収益	4,249,440 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,522,709 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,395,621 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,250 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,210,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 54,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋守山 5-8　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋守山 5-8

愛知県

愛知第４

氏名

不動産鑑定士　太田　佳宏

TEL.

鑑定評価額

199,000,000 円

１㎡当たりの価格

102,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月10日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別	個別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市守山区大字上志段味字所下１０４６番１外 (上志段味４４街区１０番１外)				②地積　(㎡)	1,954 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２住居 (60,200) 準防（その他） (80,200)
	台形 3:1	店舗Ｓ1	低層店舗等を中心に空地も見られる商業地域	南18m国道、東側道	水道、ガス、下水	高蔵寺 1.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 24.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１８ｍ国道

交通

施設

高蔵寺駅南西方

1.0km

法令

規制

２住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当地域は、区画整理地内の路線商業地域であり、背後住宅地の整備とともに、商業地としての熟成度を高めてい
くものと思われる。地価は底堅く安定的に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 103,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市守山区を中心に周辺市区に広域的に広がる路線商業地域等。需要者の中心は、店舗を経営する法
人等である。当地域は市中心部から距離を有する郊外に位置するものの、区画整理の進展に伴い、背後住宅地が整備さ
れつつあり、一定の顧客量、収益性は確保され、将来見込もあり、新型コロナの影響から先行き不透明ながらも、需要
は底堅い。商業地域での取引は、規模の大小等によりばらつきが大きく、中心価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

郊外の商業地を中心に、近隣地域及び類似地域において信頼するに足りる事例を多数収集した。また、商業地として賃
貸契約の個別性によるばらつきが認められるものの、店舗事業者向けの賃貸市場は一定程度成熟している。よって、代
表標準地との検討を踏まえ、自用目的での取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を重視し、収益価格
を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋守山 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 109,000 円／㎡

[100.9]
100

100
[105.0]

100
[110.1]

[107.0]
100

102,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    102,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

名古屋市守山区では、近年人口微増傾向にあ
るが、新型コロナウイルス感染症及び各種政
策の市場に与える影響に引き続き注視する必
要がある。

背後住宅地の活性化により、一定の収益性は
確保され、新型コロナの影響から市場の先行
きはやや不透明であるものの、地価は底堅い
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋守山 5-8　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ守山０３２８ -540	名古屋市守山区		建付地	（　）	長方形	南25m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ守山０２２５ -540	名古屋市守山区		更地	（　）	ほぼ整形	東16m県道、中間画地		２住居高度地区31m (70,200)
c	Ａ尾張旭０４２４ -22	尾張旭市		更地	（　）	不整形	北15m県道、中間画地		１中専高度地区最高20m (60,150)
d	Ａ春日井０３０１ -536	春日井市		建付地	（　）	ほぼ整形	西33.5m国道、東6m、二方路		準住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 125,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,760	100 [ 126.8]	99,180	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +7.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 107.0] 　　　　 100	106,000
b	(　 ) 122,807	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	120,596	100 [ 123.6]	97,570		104,000
c	(　 ) 80,699	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 85.7]	93,788	100 [ 92.1]	101,833		109,000
d	(　 ) 63,676	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.0]	72,576	100 [ 83.6]	86,813		92,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -14.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -18.0
d	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 103,000 円／㎡]

名古屋守山 5-8　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	11,774,312	3,003,780	8,770,532	4,426,500	4,344,032	（　0.9719） 4,221,965	（ 4.2 - 0.1 ） 4.1％
	⑧収益価格	102,974,756 円　　　　（　 52,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋守山 5-8　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	500.00	Ｓ1	500.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２住居準防	80 ％	200 ％	200 ％	1,954 ㎡	71.5 m x 25.0 m	前面道路：国道　 18.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ロードサイド型店舗一棟貸しを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 1	店舗	500.00	100.0	500.00	1,976	988,000	6.0	5,928,000
							3.0	2,964,000
～

～

～

～

計		500.00	100.0	500.00		988,000		5,928,000
								2,964,000

⑨年額支払賃料	988,000 円　×　12ヶ月　＝　 11,856,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,856,000 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 711,360 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	11,144,640 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,928,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 55,723 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,964,000 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 573,949 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	11,774,312 円　　　　（　 6,026 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ守山賃貸２８　　　　-14	2,122 ( 2,114)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,009	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,088 円/㎡　月額支払賃料（　 1,976 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ守山賃貸２８　　　　-18	2,032 ( 2,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [105.0]	100 [ 95.0]	2,167
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋守山 5-8　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	195,000 円	65,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	355,680 円	11,856,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,660,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 663,000 円	65,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	65,000 円	65,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	65,000 円	65,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,003,780 円　（　　　　　　 1,537 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

60 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

20 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	65,000,000 円	設計監理料率　 125,000 円／㎡　×　 500.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0681	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 60 ％　＋　0.0743 × 20 ％　＋ 0.0906 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,426,500 円（　　　　　 2,265 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	11,774,312 円
②総費用	3,003,780 円
③純収益　①－②	8,770,532 円
④建物等に帰属する純収益	4,426,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,344,032 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,221,965 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,161 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 102,974,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,700 円／㎡）