別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -36　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -36 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　友秀   TEL.

鑑定評価額 14,600,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 81,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区大字下志段味字池段寺９５１番３ (下志段味９２街区４番２) ②地積 　(㎡) 140   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が多く、共 同住宅も見られる住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 神領 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西     0 ｍ、南    60 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 土地区画整理事業が進行して いる。平成３０年３月に守山 スマートＩＣが開通。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 神領駅南東方 1.6km 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 土地区画整理事業の進捗により、住宅地域として熟成度を増し、発展的に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山区北東部、春日井市南部の住宅地域。需要者の中心は住宅取得を目的とする個人であるが、大半が守 山区内居住の一次取得者である。一時的にコロナ禍の影響が見られたものの、一時期の供給過剰感は薄れ、土地区画整 理事業の進捗に伴う各種施設の整備等により、熟成度を増し、需給は安定している。需要の中心となる価格帯は土地で １５００万円～１８００万円程度、新築戸建住宅は３３００万円～４８００万円程度と幅がある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。対象標準地の周辺では賃貸共同住宅が散見されるが、戸 建住宅が大半を占める新興住宅地域であり、住宅取得目的での取引が中心である。そのため、不動産の収益性よりも快 適性が指向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代 表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [ 89.2] [101.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口は微増傾向にある。コロナ禍の 影響により、景気の先行き不透明感は拭えな いが、当区の需要、地価は持ち直している。 土地区画整理事業が進行中であり、住宅地域 として熟成度を増し、需給は安定している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％