別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -34 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 18,200,000 円  １㎡当たりの価格 87,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 66,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区翠松園２丁目２１２６番 ②地積 　(㎡) 208   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,60) （その他） 風致地区 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に空地 が見られる丘陵地の 住宅地域 南東4.5m市道 水道、ガス、下水 大森・金城学院前 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 大森・金城学院前駅北 西方 1.0km 法令 規制 １低専 (40,60) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 既存建物の建て替え以外に大きな環境変化はないものと予測する。需要者層の選好性が分かれる傾向のある地域 であることから、特段の需要増は望めないものの、地価は概ね安定基調が継続するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     87,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄瀬戸線各駅を最寄駅とする守山区内の住宅地域。需要者の中心は区内や周辺市域の在住者であり、市 外からの転入者は少ない。嘗ては別荘地を彷彿とさせる住宅街として名を馳せていたが、最近では標準住宅地域として 認識されている。最寄駅から徒歩圏内に位置するものの元々嗜好に偏りがある地域であるため需給の程度は普通程度で ある。土地は２００㎡程度で１８００万円前後、新築戸建住宅は３５００万円程度までが需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 共同住宅は殆ど認められない一般住宅中心の住宅地域であるため、自用の住宅用地を取得しようとする個人が需要の中 心である。対象標準地の画地規模、法令規制等を勘案すれば共同住宅を想定することは現実的ではないため収益価格は 試算しなかった。収益性よりも快適性・利便性を重視する地域であることや売買先例を指標として取引がなされること から、実証的な比準価格を採用するとともに、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [111.0] [106.0] 100 87,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     87,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大や木材価格高騰等の懸念 事項もあるものの、低金利政策や税制等を背 景にして守山区内住宅地需要は概ね堅調に推 移している。 第２種風致地区に指定されており、良好な自 然的景観を維持している。但し、起伏が多い ため日常生活における不便さは否めない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％