別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -31　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -31 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　角谷　英之   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区向台２丁目１７１１番２ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 Ｗ2F1B 一般住宅を中心に倉 庫等が見られる住宅 地域 北6.5m市道 水道、ガス、下水 藤が丘 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 藤が丘駅北西方 2.8km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心に倉庫等が混在する地域であり、特段の変動要因はないが、より駅に近い地域の供給が限定され ていることから、建売住宅等による住宅供給が徐々に進み、住宅地の割合が高まっていくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、おおむね守山区及び隣接区の住宅地域である。需要者の中心は、住宅を取得する一次取得者層、建売素 地の取得を目的とする不動産業者等である。コロナ禍の影響で不動産市場は一定の期間停滞したが、住宅ローンの低金 利、鉄道駅に近い地域の供給不足等を背景として、居住用物件に対する需要は堅調に推移している。中心となる価格帯 は土地価額で１０００万円台中半から２０００万円まで、新築の戸建住宅で３０００万円台中半までと把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は守山区東部の住宅地の取引事例から試算し、市場実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅 経営が想定できず試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者 は周辺実勢相場との比較に基づく価格の妥当性を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準 価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [ 98.0] [100.0] 100 122,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    120,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口及び取引件数は若干増加傾向に ある。コロナ禍の影響は無視できないが、低 金利等を背景に、住宅地に対する需要は比較 的堅調である。 地価変動に影響を及ぼす特別の変動要因は認 められないが、鉄道駅に近いエリアの供給が 限定されていることから、住宅地の増加が見 込まれる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +9.0 環境　　　　　　 -11.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％