別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -26 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小椋　真一郎   TEL.

鑑定評価額 15,100,000 円  １㎡当たりの価格 126,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区今尻町１５１９番 ②地積 　(㎡) 120   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 一般住宅、小工場、 倉庫等が混在する住 宅地域 南6.5m市道 水道、ガス、下水 印場 1.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ．５ｍ市道 交通 施設 印場駅南方 1.2km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅と小工場等が混在する地域である。価格形成に影響を及ぼす変動要因は認められないことから、暫くは 現況を基調としつつ推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    126,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山区及び隣接市区の住宅地域で、需要者は守山区及び周辺市区在住の住宅取得目的の一次取得者を中 心に建売事業者等も散見される。近隣地域は小工場や倉庫等も混在する住宅地域で、良好な住環境とは言い難いものの 、名鉄瀬戸線沿線の住宅地需要を背景に当エリアにおいても需要は概ね安定的に推移している。土地は１５０㎡程度で １５００万円～２０００万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は名鉄瀬戸線沿線の類似地域内の住宅地の取引事例を中心に採用して試算しており、実証的かつ客観的な価格 が求められた。近隣地域は居住の快適性、利便性が重視される住宅地域である中、収益価格については、標準地の画地 条件より共同住宅の想定が困難であるため、収益還元法は適用しない。したがって、本件では単価と総額との関連性に 留意の上、代表標準地との検討も踏まえ、実証的かつ客観的な比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +9.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    157,000 円／㎡ [102.5] 100 100 [109.0] 100 [127.6] [109.0] 100 126,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍により昨年上半期は愛知県下ほぼ全 域で地価が下落した。下半期に入り名古屋市 と春日井市では、地価は横ばい又は再上昇し た地域もある。 東名高速道路の西側に位置する工業系用途が 混在する住宅地域である。倉庫が多く残るた め、住宅地域へ純化するには相当の時間が必 要である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％