別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -24 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　今枝　祥晃   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 82,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区鳥羽見３丁目１３０５番 ｢鳥羽見３－１３－１１｣ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 北4.5m市道 水道、ガス、下水 守山 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    75 ｍ、南    50 ｍ、北    75 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 守山駅北西方 500m 法令 規制 １住居 (70,180) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用形態は概ね現状を維持して推移するものと予測する。やや雑然として住宅地域であるが、最寄駅より徒 歩圏にある等良好な利便性を背景にして、地価は当面安定基調で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    104,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄瀬戸線各駅を最寄駅とする守山区内の住宅地域一円。需要者の中心は守山区内や周辺市域の在住者で あり、市外からの転入者は少ない。供給はミニ開発等が中心であり、供給過剰感はない。最寄駅への徒歩圏内に位置す るものの、街路・街区の整然性がやや劣る状況にあるため需給の程度は普通程度である。土地は１５０㎡程度で１６０ ０万円程度、新築戸建住宅は３０００万円～３３００万円程度が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的の取引が大半を占める住宅地域である。戸建住宅が大半であるという現況の土地利用状況を勘案すれば、 アパート等への投資は危険性が高いので収益獲得目的での土地取引は想定し難く、収益価格は試算しなかった。収益性 よりも市場性・快適性を重視する地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから 、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [115.6] [100.0] 100 104,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    102,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナ感染拡大や木材価格高騰等の懸念 事項もあるものの、低金利政策や税制等を背 景にして守山区内住宅地需要は概ね堅調に推 移している。 一般住宅、共同住宅が立地する既成住宅地域 であるため、変動要因に乏しい。最寄駅より 徒歩圏内に所在するため需要は安定化基調が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％