別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -22 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　関野　学   TEL.

鑑定評価額 14,200,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 84,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区瀬古東３丁目９０１番４ ②地積 　(㎡) 134   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 不整形 1:3 住宅 Ｗ2 戸建住宅を中心に共 同住宅等も見られる 住宅地域 西6.1m市道 水道、ガス、下水 新守山 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ．１ｍ市道 交通 施設 新守山駅北西方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地域として概ね安定しており今後も大きな住環境の変化はないと把握した。駅徒歩圏外だが、一定の都心へ の接近性があり、コロナ禍の影響もなく需要は堅調なため、地価は今後も上昇基調にあると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ中央本線を最寄駅とする守山区内の住宅地域である。需要は圏内に地縁のある者が中心だが、圏外か らの転入者も見られる。近隣地域は駅徒歩圏外のいまだ農地も残る住宅地域で、地縁のある需要者が中心だが区内では 都心からの距離がそれ程遠くはないため、外部の需要も少なくない。さらにコロナ禍でも需給バランスは崩れておらず 、需要は堅調である。需要の中心価格帯は土地で１５００万円前後、新築戸建住宅で３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対 象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物 件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係に留意しつつ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [112.4] [ 99.0] 100 106,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区内で立地や環境の良い住宅の需要はコ ロナ禍でも依然堅調である。特に駅徒歩圏内 や閑静な地域でその傾向が強く一部では地価 は上昇している。 特段の地域変動要因はない。駅徒歩圏外だが 都心への距離は比較的近いため、コロナ禍に 関係なく依然として需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％