別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -21 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　雄彦   TEL.

鑑定評価額 21,500,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 91,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区苗代１丁目７１５番２ ｢苗代１－７－２０｣ ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅、 小工場等が混在する 住宅地域 北7m市道 水道、ガス、下水 小幡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、　７ ｍ市道 交通 施設 小幡駅南東方 1.0km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内にある中小規模の一般住宅や小工場等が混在する既成の住宅地域である。地域要因に特段の 変化は認められず、当面は現況の地域性を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は名鉄瀬戸線沿線の守山区及び隣接する名東区の住宅地域。需要者の中心は守山区や周辺区市域に居住する 一次取得者である。小工場や事業所等が見られる住宅地域であるが、駅から徒歩圏内で交通利便性に優るため需給は概 ね安定的に推移、新型コロナウイルス感染症の影響はあったが価格はコロナ禍前の水準近くまで回復している。土地価 格は１，８００～２，３００万円程度、新築戸建住宅は３，３００～３，８００万円程度が需要の中心になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は快適性を重視する住宅地域で、自己使用目的の取引価格水準を指標に価格が決定されることが一般的であり 比準価格を採用した。比準価格の査定では、対象標準地と類似の取引事例を収集・選択しており信頼性は高く説得力が ある。よって、市場の実勢を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決 定した。なお、本評価においては収益想定に合理性が認められないため、収益還元法は適用しなかった。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [124.7] [100.0] 100 115,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    114,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口は微増傾向。住宅地はコロナ禍 前の地価水準に戻りつつあり、駅徒歩圏内等 の利便性や住環境の優劣により二極化の傾向 が強まっている。 最寄駅から徒歩圏内にある混在住宅地域であ るが、地域要因に特段の変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％