別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -19 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　関野　学   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 77,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月14日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区竜泉寺１丁目２１１番 ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 小幡緑地 330m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    15 ｍ、南   100 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北、４ｍ 市道 交通 施設 小幡緑地駅北方 330m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地形的に隔絶された住宅地域で外部からの影響も少なく今後も大きな住環境の変化はないと把握した。都心への 接近性がある程度確保され、コロナ禍の影響もなく需要は堅調なため、地価は底堅く推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山区北東部の住宅地域である。需要は圏内に地縁のある者が中心だが、圏外からの転入者も見られる。 近隣地域は南垂の傾斜地に戸建住宅が寄せ集まる住宅地域で、ガイドウェイバスが都心への接近性を確保している。団 地内の売買物件は少ないが、コロナ禍による住宅需要の減退はなく当該地域でも需要に変化はないため、引続き需給関 係が維持されていると見られる。需要の中心は土地で２０００万円弱、新築戸建住宅で３０００万円台前半迄である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域を含む周辺地域にはアパート等の収益物件も見られるが、土地所有者の有効活用目的の物件が殆どであり、対 象標準地の画地条件を考慮すると投資効率に劣る土地のため収益目的で土地を購入する需要者は少ない。よって収益物 件の想定は現実的でないため収益還元法は適用しなかった。以上より、本件では市場性を反映した比準価格を標準とし 、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関係に留意しつつ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [122.1] [103.0] 100 77,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     77,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区内で立地や環境の良い住宅の需要はコ ロナ禍でも依然堅調である。特に駅徒歩圏内 や閑静な地域でその傾向が強く一部では地価 は上昇している。 特段の地域変動要因はない。ある程度の住環 境があるため一定の需要はあり、コロナ禍に よる需給バランスの変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％