別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -12 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　太田　佳宏   TEL.

鑑定評価額 16,500,000 円  １㎡当たりの価格 92,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区大字上志段味字東谷２０８６番２７７外 (上志段味１５６街区１４) ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (58,154) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模の住宅のほ かに空地もみられる 住宅地域 北6m区画街路 水道、ガス、下水 高蔵寺 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 一部第１種低層住居専用地域 街 路 基準方位　北　　６ ｍ区画街路 交通 施設 高蔵寺駅南方 2.3km 法令 規制 ２住居 (58,154) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域及び周辺地域で土地区画整理事業が進捗中であり、一般住宅が増えつつあり、今後は、居住環境良好な住 宅地として熟成していくものと思われる。地価は微増傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね名古屋市守山区北東部に位置する一般住宅を中心とする住宅地域。需要者の中心は名古屋市内に居住 する３０～４０代の取得者層であるが、市外からの流入も散見される。市中心部及び最寄駅から距離を有するものの、 区画整理事業の進捗に伴い、周辺環境が整備されつつあり、需要はファミリー世帯を中心に比較的堅調に推移している 。土地は１，５００～２，０００万円、新築戸建物件は３，５００万円程度を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする地域であり、収益目的での取引は少なく、画地条件等諸条件を勘案すると、経済合理性に見合う 賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実態を 十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、代表標準地との検討を踏まえ、自用目的での 取引が主で信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -25             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     91,200 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [100.0] [100.0] 100 92,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 名古屋市守山区では、近年人口微増傾向にあ るが、新型コロナウイルス感染症及び各種政 策の市場に与える影響に引き続き注視する必 要がある。 市中心部からやや離れた、郊外の住宅地であ るが、周辺環境が整備されつつあり、地価は 微増傾向にて推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +1.0 行政　　　　　　  -2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％