別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -6 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　小川　友秀   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 128,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 100,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区小幡宮ノ腰６０６番 ｢小幡宮ノ腰６－１２｣ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 小幡 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 小幡駅南方 1.0km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駐車場、空地等も見られる既成住宅地域である。特段の変動要因は見られず、当面は現状のまま推移するものと 予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    128,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は守山区及び尾張旭市内の名鉄瀬戸線沿線の最寄り駅から徒歩圏内にある住宅地域。需要者の中心は住宅取 得を目的とする個人である。大半が守山区内の居住者であるが、他の市区町からの転入もみられる。一時的にコロナ禍 の影響が見られたものの、値頃感から需給は安定している。需要の中心となる価格帯は土地で２０００万円程度、新築 戸建住宅は３５００万円～４２００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は信頼性の高い事例を採用し求められたものである。対象標準地周辺は共同住宅等の収益物件も見られるが、 戸建住宅を主体とする住宅地域で、住宅取得目的での取引が中心である。そのため、不動産の収益性よりも快適性が指 向される点を勘案し、収益還元法は非適用とした。従って、比準価格を採用し、かつ単価と総額との関連、代表標準地 との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    139,000 円／㎡ [102.9] 100 100 [100.0] 100 [112.3] [100.0] 100 127,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    125,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口は微増傾向にある。コロナ禍の 影響により、景気の先行き不透明感は拭えな いが、当区の需要、地価は持ち直している。 既成住宅地域として熟成しており、特段の地 域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +6.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％