別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋守山 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋守山 -5 愛知県 愛知第４ 氏名  不動産鑑定士　岡崎　智子   TEL.

鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 134,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 96,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市守山区川村町６７番 ②地積 　(㎡) 237   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) 準防 （その他） (70,150) 1:2.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中にアパ ート等が見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 川宮 370m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 川宮駅東方 370m 法令 規制 １中専 (70,150) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を主として賃貸アパート等もみられる既成住宅地域である。未利用地の宅地化が散見されるほか地域内 に特段の変動要因はなく、当面、用途的にはほぼ現状を維持すると予測する。地価動向はやや上昇と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +9.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    134,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守山区の住宅地域のうち、主にＪＲ中央本線及び名鉄瀬戸線沿線の地域である。需要者の中心は、市内 又は隣接市等に居住する一次取得者層である。鉄道駅から距離があるものの、ガイドウェイバス（川宮駅等）により交 通アクセスが補完されている。生活利便性は概ね良好で、地価は堅調に推移している。規模により異なるが、土地は総 額２，０００万円前後、新築戸建住宅は３，５００万円から４，０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には賃貸アパート等も見られるが、標準地の形状・規模等を考慮し、経済合理性に適う賃貸用建物の想定は困難で あるため収益価格は試算しなかった。本件においては比準価格のみを試算したが、当該価格は類似地域に存する実際の 取引事例を中心に求めており、市場の実態を反映し規範性を有する。以上から、比準価格を採用し、代表標準地との均 衡を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋守山 -4              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    117,000 円／㎡ [102.6] 100 100 [100.0] 100 [ 97.3] [109.0] 100 134,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    131,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守山区の人口及び土地取引件数は増加。新型 コロナ変異株の影響等に先行き不透明感が残 るが、資金調達環境に変化なく、住宅購買意 欲は回復傾向。 住宅地域として熟成しており、地域要因に特 段の変動はみられない。古家取壊し後の跡地 等でミニ開発による戸建分譲が散見される。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.3 ％  ％