鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０３２３ -522	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西14.6m市道、中間画地		近商 (90,300)
b	Ａ南０３１５ -535	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東7.3m市道、南西10.9m、角地		近商 (100,300)
c	Ａ南０３２３ -521	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西7.6m県道、中間画地		近商 (90,300)
d	Ａ南０４２５ -15	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	東32.7m市道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
e	Ａ南０４２３ -41	名古屋市南区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.3m市道、北4m、角地		近商 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,164	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 86.4]	142,807	100 [ 102.0]	140,007	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	140,000
b	(　 ) 156,929	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	151,673	100 [ 103.4]	146,686		147,000
c	(　 ) 159,569	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	161,165	100 [ 110.0]	146,514		147,000
d	(　 ) 121,988	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 82.1]	149,773	100 [ 120.8]	123,984		124,000
e	(　 ) 135,825	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	129,616	100 [ 100.9]	128,460		128,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -13.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -17.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 137,000 円／㎡]

名古屋南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,656,369	1,450,298	5,206,071	4,555,890	650,181	（　0.9526） 619,362	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	14,746,714 円　　　　（　 75,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	144.00	Ｓ3	374.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	195 ㎡	12.0 m x 16.0 m	前面道路：県道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロアー貸）、２階～３階共同住宅（約５６㎡の２ＬＤＫが４戸）を想定。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.40	100.0	110.40	2,048	226,099	5.0	1,130,495
							3.0	678,297
2～ 3	共同住宅	132.00	84.9	112.12	1,463	164,032	1.0	164,032
							1.0	164,032
～

～

～

計		374.40	89.4	334.64		554,163		1,458,559
								1,006,361

⑨年額支払賃料	554,163 円　×　12ヶ月　＝　 6,649,956 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 334.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,649,956 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 332,498 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,317,458 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,458,559 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,856 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,006,361 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 325,055 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,656,369 円　　　　（　 34,135 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸２０　　　　-9	1,247 ( 1,244)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	1,402	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,506 円/㎡　月額支払賃料（　 1,463 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸０１　　　　-10	1,511 ( 1,508)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [104.0]	1,610
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	340,500 円	68,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	332,498 円	6,649,956　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 578,800 円	68,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	68,100 円	68,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,450,298 円　（　　　　　　 7,437 円／㎡）　　（経費率　　 21.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	68,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 374.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,555,890 円（　　　　　 23,364 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,656,369 円
②総費用	1,450,298 円
③純収益　①－②	5,206,071 円
④建物等に帰属する純収益	4,555,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	650,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	619,362 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,176 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,746,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 75,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
名古屋南 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋南 5-2

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　山口　貴徳

TEL.

鑑定評価額

26,700,000 円

１㎡当たりの価格

137,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市南区大磯通５丁目１４番				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他） (90,300)
	1:1.5	店舗兼住宅Ｓ3	店舗、営業所等が建ち並ぶ近隣商業地域	北東14.5m県道	水道、ガス、下水	本笠寺 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 20 ｍ、南 135 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗共同住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ県道

交通

施設

本笠寺駅北西方

900m

法令

規制

近商
(90,300)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

かつて活況を呈していた大磯通商店街であるが、昔の面影はない。当面は現状程度の商業性を維持するものと予
測する。事業所等の一定の需要は見込まれ、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗共同住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 138,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 72,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は名古屋市南部、南東部の商業地域。背後地が限定されるため、代替関係が認められる範囲は狭い。需要者
の中心は、小売店舗・飲食店等を営む地場の個人事業主等である。既存の商業地域のため、大規模店舗の台頭により競
争力は概して弱いが、店舗に変わる事業所や住居系の需要が見受けられる。市場の中心価格帯は需要者の事業規模、業
態等によって異なるため一様ではないが、１８０㎡程度の土地で２，３００万円～２，６００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場において生起した取引事例を価格判定の基礎としており、実証的な価格である。需要者の中には収益
性を重視する個人事業主、法人も想定される。その一方で、需要者が想定する利回り及び賃料や空室率等については、
適正な水準を見出しにくい状況である。したがって、鑑定評価額の決定にあたっては、市場性を反映した比準価格を重
視し、収益性を反映した収益価格を斟酌して、さらには代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　名古屋南 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.9

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 138,000 円／㎡

[100.7]
100

100
[ 99.9]

100
[104.1]

[100.0]
100

134,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    135,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

南区の商業地は北東部や幹線道路沿いの一部
では繁華性が高いものの、それ以外では店舗
の閉鎖がみられるところもある。

商業地としては衰勢に向かっているが、概ね
現状の商業性を維持しており、ここ一年間に
おいて、地域要因に特段の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 -2.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +3.0
環境　　　　　　 -10.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０３１５ -2	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	北東10.9m市道、南東5.4m、角地		１住居 (70,200)
b	Ｂ南０３２５ -7	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西40m国道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)
c	Ａ南０３２３ -502	名古屋市南区		建付地	（　）	長方形	北東24.5m市道、中間画地		近商 (90,300)
d	Ａ南０３２３ -33	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西32.7m国道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 122,227	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	117,687	100 [ 89.3]	131,788	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	132,000
b	(　 ) 130,682	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.8]	163,353	100 [ 114.5]	142,666		143,000
c	(　 ) 148,406	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	154,526	100 [ 108.7]	142,158		142,000
d	(　 ) 121,003	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	122,213	100 [ 91.2]	134,005		134,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +9.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -19.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 138,000 円／㎡]

名古屋南 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,539,408	1,436,466	5,102,942	4,482,300	620,642	（　0.9526） 591,224	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	14,076,762 円　　　　（　 72,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	144.00	Ｓ3	374.40
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防	90 ％	300 ％	300 ％	195 ㎡	12.0 m x 16.0 m	前面道路：県道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗でフロア貸し。２階、３階はファミリータイプの共同住宅で、平均専有面積約５６㎡の２ＬＤＫを想定。

⑦有効率　 89.4 ％
の理由

地域における標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	110.40	100.0	110.40	2,050	226,320	5.0	1,131,600
							3.0	678,960
2～ 3	共同住宅	132.00	84.9	112.12	1,493	167,395	1.0	167,395
							1.0	167,395
～

～

～

計		374.40	89.4	334.64		561,110		1,466,390
								1,013,750

⑨年額支払賃料	561,110 円　×　12ヶ月　＝　 6,733,320 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 334.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,733,320 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 403,999 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,329,321 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,466,390 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,013,750 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 196,303 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,539,408 円　　　　（　 33,535 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸２３　　　　-9	1,509 ( 1,466)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,495	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,520 円/㎡　月額支払賃料（　 1,493 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸０８　　　　-22	1,546 ( 1,504)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,532
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	335,000 円	67,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	336,666 円	6,733,320　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 61,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 569,500 円	67,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	67,000 円	67,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,436,466 円　（　　　　　　 7,366 円／㎡）　　（経費率　　 22.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	67,000,000 円	設計監理料率　 172,000 円／㎡　×　 374.40 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0669	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,482,300 円（　　　　　 22,986 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,539,408 円
②総費用	1,436,466 円
③純収益　①－②	5,102,942 円
④建物等に帰属する純収益	4,482,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	620,642 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	591,224 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,032 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,076,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,200 円／㎡）