鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０２２３ -517	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	東32.7m国道、南9.1m、角地		商業 (100,400)
b	Ａ南０３２３ -33	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西32.7m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	Ａ南０３１５ -534	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ台形	北24.5m県道、東9m、角地		準住居 (80,200)
d	Ａ南０３１５ -536	名古屋市南区		更地	（　）	不整形	東32.7m国道、北西7.5m、角地		近商 (100,300)
e	Ａ南０３２５ -505	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東40m国道、中間画地		近商絶対高４５ｍ高度 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,684	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	154,857	100 [ 100.0]	154,857	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	155,000
b	(　 ) 121,003	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	122,213	100 [ 95.5]	127,972		128,000
c	(　 ) 138,143	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 105.9]	131,621	100 [ 86.1]	152,870		153,000
d	(　 ) 114,946	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.9]	110,673	100 [ 81.4]	135,962		136,000
e	(　 ) 128,496	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	129,652	100 [ 90.7]	142,946		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -1.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +5.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +4.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

名古屋南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	36,254,206	10,709,199	25,545,007	23,800,500	1,744,507	（　0.9320） 1,625,881	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	38,711,452 円　　　　（　 82,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅	195.45	ＲＣ10	1,651.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	83 ％	400 ％	332 ％	472 ㎡	11.2 m x 45.5 m	前面道路：国道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２Ｆ以上は各階１Ｋ×５戸（平均住戸面積約２９㎡）の共同住宅、機械式三段駐車場９台を想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

建築規模及び用途から妥当と判断。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.83	75.0	137.87	2,309	318,342	6.0	1,910,052
							0.0	0
2～ 4	共同住宅	163.11	89.0	145.11	1,847	268,018	2.0	536,036
							0.0	0
5～ 6	共同住宅	163.11	89.0	145.11	1,884	273,387	2.0	546,774
							0.0	0
7～ 8	共同住宅	163.11	89.0	145.11	1,921	278,756	2.0	557,512
							0.0	0
9～10	共同住宅	163.11	89.0	145.11	1,958	284,125	2.0	568,250
							0.0	0

計		1,651.82	87.4	1,443.86		2,794,932		6,863,232
								0

⑨年額支払賃料	2,794,932 円　×　12ヶ月　＝　 33,539,184 円
⑩a共益費（管理費）	213 円／㎡　×　 1,443.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 3,690,506 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	37,229,690 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 1,904,685 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,189,005 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,863,232 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 65,201 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	36,254,206 円　　　　（　 76,810 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０８　　　　-16	1,317 ( 1,316)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 96.0]	100 [ 94.0]	1,658	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,850 円/㎡　月額支払賃料（　 1,847 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｂ南賃貸０１　　　　-1	1,894 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [102.0]	100 [ 98.0]	2,178
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

名古屋南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,845,000 円	369,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,837,899 円	38,093,690　×　　　　 12.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 151,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,136,500 円	369,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	369,000 円	369,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	369,000 円	369,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,709,199 円　（　　　　　　 22,689 円／㎡）　　（経費率　　 29.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	369,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 1,651.82 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,800,500 円（　　　　　 50,425 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	36,254,206 円
②総費用	10,709,199 円
③純収益　①－②	25,545,007 円
④建物等に帰属する純収益	23,800,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,744,507 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,625,881 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,445 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,711,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出
名古屋南 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

名古屋南 5-1

愛知県

愛知第２

氏名

不動産鑑定士　藤井　圓一

TEL.

鑑定評価額

65,600,000 円

１㎡当たりの価格

139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月10日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	名古屋市南区柴田本通３丁目１４番２外				②地積　(㎡)	472 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (83,332)
	1:4	銀行ＲＣ2	中低層の店舗等の他、駐車場も多い路線商業地域	西32.7m国道、背面道	水道、ガス、下水	柴田 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 50 ｍ、南 200 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２．７ｍ国道

交通

施設

柴田駅北東方

280m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性が低い路線商業地域であり、一部新たな土地利用も見受けられるが、特段の地域的変動は見当たらず、当
面は現状のまま推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
奥行価格補正　　　　　　　　　　  -2.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 139,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 88,200 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、南区を始めとする名古屋市南部の幹線・準幹線道路沿いの商業地域と判定した。需要者の中心は、物販
・飲食店を営む個人事業主、中小法人等である。地域の核となる商業施設等は認められず、路線商業地としての繁華性
は劣る状況にあり、近年は共同住宅用地としての利用が認められるに至っている。需要の中心となる価格帯は、需要者
の事業規模、業態等によって大幅な開差が生ずるため一様でない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域においては自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水準（市場性）が指標になる。比準価
格は、南区内の路線商業地事例等から求められており、市場の実勢を反映した実証的な価格であると言える。一方、近
隣地域における賃貸経営においては、投下資本に対する収益性は低くく、収益価格はやや低位に求められた。本件では
市場の実勢を反映した比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    138,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　南（県） 5-5               　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    138,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響等により一
部店舗の統廃合が見られ、繁華性・商業集積
の程度等により、需給に格差が認められる。

柴田地区はかつての歓楽街であったが、現在
は空地も残り、商業繁華性が高いとは言い難
い状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.7 ％

３　試算価格算定内訳

名古屋南 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ南０３２３ -33	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	西32.7m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	Ｂ南０３０２ -501	名古屋市南区		更地	（　）	ほぼ長方形	南32m県道、中間画地		近商 (90,300)
c	Ａ南０３２６ -10	名古屋市南区		更地	（　）	長方形	北10.9m市道、中間画地		近商 (90,200)
d	Ａ南０４２５ -8	名古屋市南区		貸家建付地	（　）	長方形	南西39.9m国道、北10.9m、北西7.3m、三方路		近商絶対高４５ｍ高度 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 121,003	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	122,213	100 [ 91.6]	133,420	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.9 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	133,000
b	(　 ) 83,261	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	120,015	100 [ 84.8]	141,527		141,000
c	(　 ) 96,196	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,158	100 [ 67.1]	144,796		145,000
d	(　 ) 137,053	100 [ 80.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	160,909	100 [ 114.6]	140,409		140,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +22.0
d	限定価格	％／月 +0.08	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 139,000 円／㎡]

名古屋南 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	34,051,068	8,889,732	25,161,336	23,284,500	1,876,836	（　0.9320） 1,749,211	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	41,647,881 円　　　　（　 88,200 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

名古屋南 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	195.45	ＲＣ10	1,651.82
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	83 ％	400 ％	332 ％	472 ㎡	11.2 m x 45.5 m	前面道路：国道　 32.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗（フロア貸し）、２階～１０階：共同住宅（平均専有面積約２９㎡）を想定。

⑦有効率　 87.4 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	183.83	75.0	137.87	2,300	317,101	3.0	951,303
							0.0	0
2～10	共同住宅	163.11	89.0	145.11	1,930	280,062	1.0	280,062
							1.0	280,062
～

～

～

計		1,651.82	87.4	1,443.86		2,837,659		3,471,861
								2,520,558

⑨年額支払賃料	2,837,659 円　×　12ヶ月　＝　 34,051,908 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,443.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 864,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	34,051,908 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 864,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 1,396,636 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	33,519,272 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,471,861 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,330 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,520,558 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 498,466 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	34,051,068 円　　　　（　 72,142 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ南賃貸０１　　　　-1	1,894 ( 1,894)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	2,101	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,965 円/㎡　月額支払賃料（　 1,930 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ南賃貸０８　　　　-23	1,886 ( 1,882)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	1,910
c	Ｂ東海賃貸１３　　　　-501	2,033 ( 2,028)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,277

名古屋南 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,805,000 円	361,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,142,432 円	34,915,908　×　　　　 9.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 151,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,068,500 円	361,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	361,000 円	361,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	361,000 円	361,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,889,732 円　（　　　　　　 18,834 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	361,000,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 1,651.82 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	23,284,500 円（　　　　　 49,332 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	34,051,068 円
②総費用	8,889,732 円
③純収益　①－②	25,161,336 円
④建物等に帰属する純収益	23,284,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,876,836 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,749,211 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,706 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,647,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 88,200 円／㎡）