別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋南 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -21 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　青山　晃   TEL.

鑑定評価額 28,900,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区汐田町１００６番 ｢汐田町１０－４｣ ②地積 　(㎡) 195   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 ＲＣ2 一般住宅、中小工場 等が混在する住宅地 域 北7.3m市道 水道、ガス、下水 呼続 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 呼続駅南西方 900m 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 区北部の平坦地に位置し、名鉄名古屋本線駅を徒歩利用できる既成住宅地域である。少子高齢化の進行や持家志 向の変化等により小規模住宅、アパート等が増加し、高い利用度を維持していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、地下鉄桜通線及び名鉄名古屋本線沿線の住宅地域が中心である。需要者の中心は一次取得者や地縁者で ある。山崎川に近く中小工場も混在する地域であるが、利便性に優れた南区北東部と連続性を有する地域特性を反映し 、コロナ禍にあるが需要は底堅い。一方で供給が少ない需給バランスが地価上昇の一要因となっている。土地価額（更 地）で２０００万円前後、分譲住宅（新築）で４０００万円前後が需要の中心と見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅利用の取引が中心で居住環境が重視され、取引価格の水準を指標に価格が決定される傾向が強いため、比準価格の 規範性が高い。また、比準価格は複数の取引事例を採用し査定価格間の調整を経て決定されている。一方、収益価格は 、対象標準地において経済合理性に見合った賃貸用建物を想定することが画地条件等から困難なため、試算しなかった 。本件では、代表標準地との検討を踏まえ、市場の特性を適切に反映した比準価格を採用して、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [ 98.0] 100 [101.0] [100.0] 100 148,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    139,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内人口は微減、世帯数は横ばい傾向で変動 が少ない。コロナ禍にあるが、土地取引件数 は安定的に推移し、物件供給が少ない需給状 況にある。 耕地整理にて街区形成された旧来からの地域 である。鉄道駅の徒歩圏付近に位置する。自 然的条件は平坦な地勢下にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％