別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 名古屋南 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -19 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　寺本　啓二   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 85,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区鳴浜町２丁目９２番 ②地積 　(㎡) 158   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心に共 同住宅等のある住宅 地域 北5.5m市道 水道、ガス、下水 柴田 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.3 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       158 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 基準方位　北５．５ ｍ市道 交通 施設 柴田駅東方 480m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、一般住宅を中心に共同住宅等も見られる住宅地域であり、住宅地として熟成しており、当面現状のま ま推移するものと推測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄常滑線沿線に位置する南区の住宅地域を中心とした圏域である。需要者の中心は、南区又は隣接市 区内の居住者であり、地縁性が比較的強く、その他外部からの転入需要は乏しい。市場で中心となる価格帯は、土地取 引で２，０００万円前後、新築の戸建住宅では３，５００万円～４，５００万円程度と認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、一般住宅を主体とする住宅地域のため賃貸市場が未成熟であり、また対象不動産の画地規模から共同住宅の 想定は現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。当市場における価格形成においては、当該市場で発生し た取引価格が重視されるものと思料される。したがって、不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地 との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [ 98.0] 100 [139.2] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    106,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症による景気低迷か ら落ち着きを取り戻しつつあり、日本経済は 徐々に回復基調になっている。 既成の住宅地域であり、価格形成に影響を与 える地域要因の変動は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -2.5 環境　　　　　　 +40.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％