別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月15日　提出 名古屋南 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -17 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　藤井　圓一   TEL.

鑑定評価額 17,400,000 円  １㎡当たりの価格 91,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 73,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区笠寺町字市場５６番 ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） (70,160) 不整形 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が密集する既成住宅 地域 北3.6m市道 水道、ガス、下水 本笠寺 850m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    80 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　 180.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．６ｍ市道 交通 施設 本笠寺駅南東方 850m 法令 規制 ２中専 (70,160) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域で、特段の地域的変動は見当たらず、当面は現状のまま推移するものと予測され る。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     91,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄名古屋本線等の沿線で、南区を始め隣接する緑区等の住宅地域と判定した。需要者の中心は、南区 を中心とする地縁者にほぼ限られる。狭隘な道路を中心とする住宅地域であり、街区も雑然としているため利便性は劣 ると言わざるを得ず、相対的な需要はやや劣る。需要の中心となる価格帯は、土地で１，７００万円程度、新築の戸建 物件で３，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域においては居住の快適性、利便性等を重視する自己利用目的の取引が中心であり、取引の際は周辺取引価格水 準（市場性）が指標になる。また、対象標準地の交通・街路条件等から収益採算性に見合う賃貸住宅を想定することが 困難なため、収益還元法は適用しなかった。以上から、本件では市場性を反映した精度が高く客観性を有する比準価格 を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [ 98.0] 100 [163.1] [100.0] 100 91,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響により不透 明感が残るが、住宅供給は少なく相対的に需 要が高まっており、価格は総じて上昇基調に ある。 既存の住宅地として成熟しており、地域要因 に特段の変動は認められない。狭隘な道路が 中心となる地域であり、地域的な選好性はや や低い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +54.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％