別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋南 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋南 -15 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　山口　貴徳   TEL.

鑑定評価額 19,700,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 87,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市南区本星崎町字寺坂６６９番１ ②地積 　(㎡) 168   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1 住宅 ＬＳ3 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南東7.3m市道 水道、ガス、下水 本星崎 550m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　７ ．３ｍ市道 交通 施設 本星崎駅北西方 550m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用に変化がないことから、今後とも現状程度の住環境を維持するものと予測する。鉄道駅の徒歩圏内にあ り良好な交通利便性により需要が堅調なことから、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 対象不動産の同一需給圏は名鉄名古屋本線、地下鉄桜通線等の沿線で、南区を始めとして隣接する緑区等の住宅地域。 需要者の中心は、南区の地縁者を主体としており、転入者は少ない。本星崎町にあっても近隣地域は比較的街路が恵ま れている。落ち着いた佇まいの街並みで駅徒歩圏にあるため、需要は概ね安定している。市場の中心価格帯は、土地は １５０㎡程度で１，７００万円程度、新築の戸建物件は２，９００万円～３，３００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。対象標準地は画地規模が小さく間口 も狭いことから、経済合理性ある賃貸住宅の想定が困難と判断されるため収益価格は試算しなかった。対象標準地は不 動産の収益性よりも快適性が指向され、取引は自用目的が中心である。需要者は市場性を重視して意思決定を行うと判 断した。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋南 -3                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    138,000 円／㎡ [106.5] 100 100 [ 98.0] 100 [139.5] [106.0] 100 114,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は弱さが見られるものの、持ち直しの動 きも見られる。南区の住宅地は、一部を除き 底堅さが見られる。 住宅地域として既に熟成しており、土地利用 が硬直的なため、ここ１年間において、地域 要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -3.5 環境　　　　　　 +46.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％