別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋港 9-8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-8 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　服部　寿治   TEL.

鑑定評価額 956,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区船見町３８番１外 ②地積 　(㎡) 25,492   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) 準防 （その他） 臨港地区 (80,200) 2:1 倉庫 Ｓ1 大規模倉庫、作業所 等の建ち並ぶ臨海工 業地域 西20m県道、四方路 水道 柴田 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 大規模工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 250.0 ｍ、奥行　約　　 100.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 海運関係の倉庫が多い臨海工 業地域 街 路 ２０ｍ県道 交通 施設 柴田駅西方 2.2km 法令 規制 工専 (70,200) 準防  臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 名古屋港臨海工業地内の大規模倉庫、作業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後も現状を維持するものと予測す る。物流施設用地等は高値取引も目立ち、地価水準は上昇傾向になるものと予測する。 (3)最有効使用の判定 大規模工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 四方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港の臨海工業地域を中心とする県内の大規模工場地域である。需要者の中心は、製造業、重化学 工業、物流業等の大手企業等である。業種間の差はあるが、需要者たる大手企業の業績は概ね回復傾向にあり、ネット 通販の拡大等により全国的に物流施設用地の需要は高く、高値取引も散見される。大規模用地の取引自体が極めて僅少 であり、個別性も強く、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 流通業務を中心とした名古屋港臨海工業地域で、自用目的の取引が中心であり、適切な賃貸事例の収集、標準的な経費 及び還元利回りの把握等が困難のため、収益価格は試算できなかった。一方、比準価格は、広域的かつ時系列的に規模 の大きな取引事例を収集、選択し、市場の実態を反映した説得力のある価格が試算された。従って、市場の実勢を反映 し、相対的に信頼性の高い比準価格を標準に、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 製造業の業績は、持ち直し傾向にある。物流 施設用地の需要は旺盛で、高値取引も散見さ れ、工業地の地価は、全般的に上昇傾向にあ る。 大規模倉庫、作業所等が建ち並ぶ臨海工業地 域であるが、地域要因に特段の変動は見受け られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.9 ％  ％