別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 名古屋港 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   名古屋港 9-4 愛知県 愛知第２ 氏名  不動産鑑定士　松原　一隆   TEL.

鑑定評価額 1,380,000,000 円  １㎡当たりの価格 54,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 名古屋市港区稲永３丁目８０１番１ ②地積 　(㎡) 25,346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) 準防 （その他） (80,200) 台形 1:2 倉庫兼事務所 ＲＣ4 大規模倉庫の建ち並 ぶ港に近い工業地域 東20m市道、三方路 水道、ガス、下水 稲永 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   120 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 流通業務用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    25,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０．０ｍ市道 交通 施設 稲永駅南方 1.4km 法令 規制 工業 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 大規模倉庫等を中心とする工業地域、ＥＣ市場の規模拡大を背景に物流施設適地に対する需要は旺盛であること から、地価水準は上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 流通業務用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名古屋港の臨海工業地域周辺を中心とする県内の工業地域一円である。需要の中心は、製造業、重化学 工業、流通業務事業等の大手法人が想定される。物販系市場の急成長から物流事業の取扱商材は増加しており物流施設 適地に対する需要は旺盛であるが、取引自体が極めて僅少であり、規模も多様であることから中心となる価格帯は見出 し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域周辺は、大規模倉庫を中心とする工業地域で、一部貸倉庫等も見られるが、自用の大規模倉庫の土地取引など が中心であり、賃貸の想定は現実的でないため収益還元法の適用は行わなかった。他方、市場動向を反映している比準 価格の信頼性は高い。よって本件では相対的規範性に優る比準価格を重視し、代表標準地価格との検討を踏まえ、昨今 の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　名古屋港 9-5               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     44,800 円／㎡ [111.6] 100 100 [100.0] 100 [ 93.6] [102.0] 100 54,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は緩和傾向 にあり、経済に持ち直しの動きがみられるが 、変異株や円安進行など先行きは依然不透明 である。 ＥＣの市場規模は年々拡大しており、物流施 設の建設適地に対する需要は旺盛である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -6.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　  -7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％